سوالات متداول

پرسش: آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اجرای دستور تخلیه عین مستأجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است؟ به عبارت دیگر آیا ابتدا باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعدا تخلیه انجام پذیرد، یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟   نظر اکثریت به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد، لیکن قانون گذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانون گذار این بود، همانند ...

پرسش: مستأجر، ملک مورد اجاره را بدون اذن مالک اولیه به احد از ورثه واگذار،(به صورت اجاره یا انتقال) می کند. در این صورت آیا موجر حق فسخ اجاره را وفق قانون روابط موجر و مستأجر 1356 به بعد را دارد؟   اتفاق نظر نظر به اینکه انتقال، زمانی موجب فسخ اجاره می گردد که این انتقال به موجب بند(1) ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 و بند (الف) ماده 8 قانون مذکور مصوب 1362 با سلب حق انتقال به غیر صورت گرفته باشد. اما چون در مورد سؤال مستأجر، ملک مورد اجاره را به احد از وراث واگذار کرده است، این نحو ا ...

پرسش: آیا کمک دندان پزشکان تجربی مشمول قانون مالک و مستأجر سال 56 هستند؟ آیا حق کسب و پیشه به آن ها تعلق می گیرد؟   نظر اکثریت با توجه به اینکه به کمک دندان پزشکان تجربی اصولا اجازه مطب و پذیرش بیمار داده نمی شود، بنابراین محل کار تابع رأی وحدت رویه شماره 576-14/7/71 نیست ولی عرفا محل کار و درآمد تلقی می شود. حق کسب و پیشه در واقع جبران زیان ناشی از تخلیه محل کار و فعالیت انتفاعی مستأجر و از بین رفتن موقعیت شغلی اوست که در طول سالیان متمادی بعضا فراهم شده و به اعتبار حرفه و شغل آنان حق کسب ...

پرسش: مالک مورد تجاری به طرفیت مستأجر و منتقل الیه (مستأجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است. با توجه به محتویات پرونده تخلف مستأجر اول محرز بوده و مورد هم مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است و وفق ماده 19 قانون مذکور نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستأجر یا منتقل الیه پرداخت می شود. حال سؤال این است که نصف حق کسب و پیشه چه زمانی به مستأجر و چه زمانی به منتقل الیه (متصرف) تعلق می گیرد؟ اگر مستأجر ملک را بعد از صدور حکم به ...

پرسش: کارخانه (الف) تعدادی واحدهای مسکونی سازمانی در اختیار سرمایه های انسانی خود قرار می دهد. آیا در صورت درخواست تخلیه واحدهای مزبور، تخلیه به موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 توسط دادستان صورت می پذیرد یا این که برای تخلیه این واحدها باید دادخواست حقوقی تنظیم شود؟ آیا قانون مذکور به موجب قوانین بعدی نسخ شده است؟   اتفاق نظر ماده 1 قانون روابط موجر ومستأجر مصوب 1356 مقرر داشته: «هر محلی که برای سکنی یا کسب پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری، اجاره داده شود، در صورتی که تصرف متصرف، بر ...

پرسش: با توجه به صراحت ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 که بیان داشته است: « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تمام اماکن تجاری و مسکونی… تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر فی مابین موجر و مستأجر خواهد بود…» آیا چنانچه یکی از شرایط مقرر (فرضا سند عادی اجاره در دو نسخه تنظیم نشده باشد) از ناحیه طرفین رعایت نشده باشد، قانون حاکم بر روابط طرفین در مورد اماکن تجاری و مسکونی کدام قانون خواهد بود؟     نظر اکثریت اگر قرارداد طبق مقررات ماده 2 قانون ...

پرسش: نظربه مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 در صورت عدم قید مهلت سه ماهه مشخص در ماده 28 مذکور در حکم دادگاه و رفع الاثر شدن حکم مذکور، اولا: آیا این حکم دارای اعتبار امر مختومه است؟ ثانیا: آیا دادگاه بعدا نیز می تواند مهلت های مقرر در مواد 27 و 28 قانون مذکور را در حکم خود ذکر کند؟   نظر اکثریت طبق ماده 27 قانون سال 1356 در صورت حکم تخلیه، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه مشخص می کند. مطابق ماده 28 نیز در مواردی که حکم تخلیه عین مس ...

سوال: در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376 است، آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟   نظر اکثریت مطابق ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند استیفای منافع عین مستاجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر اینکه شرط خلاف شده باشد. این اصل انتقال پذیری عین مستاجره، در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منقلب گردید و به اصل عدم انتقال پذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال 1356 مستاجر صرفا در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال به غیر و به شرط ...

سوال: مالک مغازه(x) در سال 1368 آن را به شخص (ب) اجاره داده است. در سال 1379 شخص (ب) همان مغاره را با رعایت تمام شرایط مقرر در قانون سال 1376 به شخص (ج) اجاره داده است. در حال حاضر (ب) علیه (ج) درخواست صدور  دستور تخلیه را طرح کرده است. دادگاه در قبال این درخواست چه تصمیمی اتخاذ می کند؟   نظر اکثریت با عنایت به اینکه مستاجر اول، مالک منافع عین مستاجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستاجر دوم کرده است و با توجه به این که مستاجر اول در عین مستاجره دارای حق کس ...

سوال: خواهان دادخواستی تقدیم دادگاه کرده و تقاضای صدور حکم تخلیه به جهت انقضا مدت اجاره به انضمام اجاره بها های معوقه را می کند. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و دادگاه با توجه به این قانون، دستور تخلیه صادر کند، در حالی که خواهان تقاضای صدور حکم کرده است و دادگاه باید در چهارچوب این دادخواست اظهارنظر کند، دادگاه باید چه تصمیمی اتخاذ کند؟   اتفاق نظر دادگاه باید دستور تخلیه را صادر و با رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی به ادعای مطالبه اجاره های م ...

سوال: خواهان تقاضای تخلیه ملک تجاری را که اجاره داده است به لحاظ انتقال به غیر کرده است. عرصه، پلاک، موقوفه است و قسمتی از اعیان آن نیز در اثر باران تخریب شده و توسط خوانده مجددا احداث بنا شده است. مالکیت منافع عرصه متعلق به خوانده است و تاکنون نیز مال الاجاره را به متولیان موقوفه «وقف خاص» می پرداخته است. اجاره خواهان نسبت به اعیان بوده است، حال صدور حکم تخلیه مستلزم تخلیه نسبت به عرصه است، که مالکیت منافع آن با خود خوانده بوده و نسبت به قرارداد با متولیان موقوفه. نحوه صدور حکم و اجرای آن چگونه ...

سوال: نحوه تخلیه و تعدیل اجاره بها اماکن آموزش و پرورش به چه صورت است؟   اتفاق نظر تعدیل و افزایش اجاره بها و تخلیه اماکن آموزش که در اختیار آموزش و پرورش است، وفق قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزش و پرورش مصوب 9/6/1372 و قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون فوق، قابل طرح و رسیدگی و صدور حکم است. اما در حال حاضر با توجه به انقضا اعتبار قانون مذکور که تا پایان سال 1385 تمدید شده بود و تا کنون نیز در خصوص وضع مواد جدید قانونی یا تمدید مدت اعتبار آن مصوبه جدیدی واصل نشده است. قانون م ...