سوال: در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376 است، آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟
نظر اکثریت
مطابق ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند استیفای منافع عین مستاجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر اینکه شرط خلاف شده باشد. این اصل انتقال پذیری عین مستاجره، در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منقلب گردید و به اصل عدم انتقال پذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال 1356 مستاجر صرفا در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال به غیر و به شرط عدم پرداخت حق کسب و پیشه او توسط موجر در صورت تخلیه عین مستاجره می تواند با تجویز دادگاه، آن را به شخص ثالث واگذار کند. در قانون سال 1376 مجددا حق انتقال مستاجر پذیرفته است و مطابق ماده 6 قانون اخیر و ماده 16 آیین نامه اجرایی آن، مستاجر می تواند عین مستاجره را برای استیفای منفعت به غیر واگذار کند، مگر این که شرط خلاف شده باشد. بنابراین در صورت عدم وجود شرط مخالف مستاجر بدون تجویز دادگاه می تواند منافع مورد اجاره را واگذار کند و در این صورت دعوای او مسموع نخواهد بود. در صورتی که در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد، این شرط طبق قواعد عمومی قراردادها و قاعده (المؤمنون عند شروطهم) نافذ است و با وجود صحت شرط موصوف دعوای تجویز انتقال منافع به غیر باز هم مسموع نیست.
نظر اقلیت
نظر به اینکه با انعقاد عقد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، مانند هر مالک دیگر می تواند در مایملک خود هرگونه دخل و تصرفی بکند و حتی شرط خلاف حق انتقال منافع نیز به جهت مغایرت چنین شرطی با قاعده تسلیط و مالکیت مالک و در نتیجه نامشروع بودن چنین شرطی باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین تا زمانی که مستاجر مالک منافع است در صورت عدم موافقت موجر، می تواند با تجویز دادگاه، منافع را به شخص ثالث واگذار کند و دعوای او قابل استماع است.
نظر کمیسیون نشست قضایی (1) مدنی
مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون مزبور اجاره تمام اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و حس ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنانچه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد، می تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.
