در مورد اموال غیر منقول مشاعی که جریان ثبتی آنان تمام شده باشد و دو یا چند نفر بر آن مالکیت مشاعی داشته باشند هر یک از مالکین مشاع می توانند تقاضای افراز مالکیت مشاعی خود را از واحد ثبتی محل کنند. در صورتی که واحد ثبتی افراز آن را ممکن نداند و یا ملک قابل افراز نباشد در صورت عدم اعتراض به آن و یا قطعیت یافتن آن هر یک از مالکین مشاع می توانند تقاضای فروش ملک مشاع غیر قابل افراز را از دادگاه محل وقوع ملک مزبور را کند.
همچنین در مواردی که ماترک یا مال مشاعی غیر قابل تقسیم باشد و بین آن ها توافق در شیوه استفاده یا تقسیم نباشد، وراث و شرکاء ملک یا بعضی از آن ها از دادگاه، درخواست تقسیم می کنند.
الف – طرفین دعوا
درخواست فروش ملک مشاعی از سوی هر یک از مالکین مشاع به طرفیت سایر مالکین مشاع از دادگاه می باشند. ضرورتا و حسب ماده 3 و 4 آیین نامه اجرایی قانون افراز و ماده 304 قانون امور حسبی درخواست فروش مال مشاع باید به طرفیت تمام مالکین مشاع و صاحبان سهام صورت گیرد.
ب – دادگاه صالح
مطابق ماد 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن در مورد اموال دارای سابقه ثبتی، با دادگاه شهرستان (دادگاه عمومی) محل وقوع ملک است.
ج – ارکان رسیدگی
در رسیدگی به درخواست مطروحه، احراز مالکیت مشاعی بر ملک شرکاء و انضمام تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک ضروری و به علاوه دادگاه از واحد ثبتی استعلام به عمل می آورد تا پاسخ دهد، نسبت به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن، اعتراضی در دادگاه به عمل آمده است یا خیر؟
و چنانچه اعتراض در دادگاه به عمل آمده نظر واحد ثبتی تأیید شده است یا خیر؟ در صورتی که دادگاه نظر واحد ثبتی بر غیر قابل افراز بودن را پس از ارجاع امر به کارشناس و أخذ نظر ادارات مربوط از جمله راه و شهرسازی، شهرداری یا جهاد کشاورزی تأیید نماید یا نظر واحد ثبتی مورد پذیرش شرکاء قرار گیرد یا این که در موعد مقرر نسبت به آن اعتراضی به عمل نیاید با درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دادگاه دستور فروش ملک را صادر تا وفق مقررات اجرای احکام مدنی، به فروش برسد.
در خصوص ماترک، معمول این است که وراث ضمن درخواست تقسیم، درخواست فروش در صورت غیرقابل تقسیم بودن را نیز می کنند که دادگاه در صورت احراز شرایطی که در تقسیم ترکه بیان شد و کارشناس، مال را غیر قابل تقسیم اعلام نماید و امکان اختصاص آن به یکی از وراث را به نحو تعدیل و قرعه را نداشته باشد، دستور فروش صادر می کند.
در مورد اموال شرکاء بدون سابقه ثبتی نیز با احراز مالکیت شرکاء در مال، دستور فروش صادر می کند.
در تمام موارد مذکور در فوق، دادگاه باید قبل از صدور دستور فروش، ارزیابی مال را به کارشناس بسپارد و پس از آن دستور صادر کند.
د – مستند قانونی
قانون افراز املاک مشاع مصوب 57 و آیین نامه اجرایی آن به ویژه مواد 1 و 4 قانون افراز فروش املاک مشاع و ماده 9 از آیین نامه اجرایی و ماده 20 قانون آیین دادرسی مدنی مبانی قانونی صدور رأی دادگاه است. دادخواست خانم ام فرزند ح اصالتا از طرف خود و قیمومتا از طرف خانم ها 1- ف و 2- ز هر دو م به طرفیت خانم م (م) اصالتا از طرف خود و قیمومتا از طرف خانم ها 2- ف 3- ل هر دو ح 3- ر 4- م 5- س 6- ح 7- ن 8- ا 9- اف 10- آ جملگی ح 11- م به خواسته تقاضای فروش به دلیل عدم افراز و تحویل حصه حاصل از فروش به مالکین مقوم به 000/100/50 ریال و هزینه دادرسی بدین توضیح خواهان اظهار داشت با توجه به نامه شماره 1156/09 مورخ 27/1/90 سرپرست اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم افراز پلاک…فرعی از 3 اصلی بخش 10 ثبت…. دستور فرمایند برای فروش و تحویل حصه حاصل از فروش به مالکین با احتساب خسارت دادرسی اقدام گردد. با عنایت به مراتب فوق:
اول این که: خواهان و خواندگان وراث مالکین ملک آقایان 1- ح و ا….. که هر یک از آنان به صورت مشاعی سه دانگ از شش دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت 42720 متر مربع پلاک1185 فرعی از 3 اصلی بخش 10 ثبت….. می باشند. لذا مالکیت مشاعی خواهان ها و خواندگان به قائم مقامی از مرحوم مورثشان محرز و مسلم است. (احراز رکن اول)
دوم این که: پلاک ثبتی مذکور به استناد نامه شماره 1156/09 مورخ 27/1/90 اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان…. غیر قابل افراز اعلام گردید. (رکن دوم)
سوم این که: نظریه مذکور قطعی شده است و خواهان ها به عنوان مالکین مشاعی ملک تقاضای فروش آن را نموده اند. (رکن سوم)
و خواندگان دعوایی که به عنوان وراث و قائم مقام خاص مورثشان می باشند به دلیل مجهول المکان بودن از طریق انتشار آگهی در مطبوعات دعوت که حاضر نشده اند و ایراد و دفاعی در قبال درخواست خواهان ها ارائه و ابراز نکرده اند.
چهارم این که: نظریه کارشناس منتخب دادگاه جهت ادعایی ملک اخذ که به شماره 6 مورخ 26/6/91 ثبت دفتر دادگاه گردید و طرفین ابلاغ و مصون از تعرض مانده است و مغایرت و منافاتی با مورد کارشناسی ندارد که در آن حصه هر یک از وراث و مالکین مشخص و اعلام گردید. (رکن چهارم)
پنجم این که: در پاسخ استعلام ثبتی (رکن پنجم) حصه مرحوم الف که سه دانگ مشاع از شش دانگ می باشد، جمعا به مبلغ 300/489/175 ریال که اشخاص در قید بازداشت می باشد. لذا که ثبت به آن نیز به شرح آتی اظهار نظر خواهد شد.
لذا دادگاه دعوای خواهان ها را وارد دانسته به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 و ماده 9 آیین نامه اجرای قانون مذکور و مواد 198-519-520 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 حکم به فروش (دستور فروش) شش دانگ پلاک ثبتی…… فرعی از 3 اصلی بخش 10ثبت توسط اجرای احکام مدنی دادگاه مطابق مقررات قانون اجرای احکام که در زمان اجرای حکم مجددا قیمت روز ملک از طریق کارشناس رسمی دادگستری اقدام خواهد شد و پس از کسر مبلغ 300/489/175 ریال از حصه مرحوم الف و تودیع آن در حساب سپرده دادگستری تا به ذینفع و محکوم له در سوابق بازداشت در اداره ثبت اسناد و املاک….. به ذینفع و محکوم له اعلام شده پرداخت شود.
سپس حصه مالکین نسبت به ثمن معامله پس از کسر و رفع هزینه های قانونی بین آنان (طرفین پرونده) به قدر السهم آنان تأدیه و پرداخت شود. ضمنا خواندگان را مشترکا به پرداخت مبلغ هفت میلیون و یک صد و چهل و شش هزار ریال بابت خسارت دادرسی در حق خواهان ها به قدرالسهم آنان محکوم می نماید. رأی دادگاه غیابی ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ واقعی، قابل واخواهی در این دادگاه، سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.
