از بایدهای هر رابطه حقوقی، عقد قرارداد و مکتوب کردن مذاکرات شفاهی بین افراد یا موسسه ها ست. بسته به عوامل مختلف در تنظیم و فسخ قرارداد ها و شرایط طرفین قرارداد، ممکن است حالت های مختلفی در انتظار یک قرارداد باشد. درخواست فسخ، نقض قوانین، فوت طرفین، بدعهدی و .. همه و همه مواردی است که ممکن است بعد از بستن یک قرارداد با آن مواجه شویم. تنظیم قرارداد ها نیازمند آگاهی و اطلاعات کافی در این زمینه است و اشخاص حتی اگر مبتنی بر صنفی که در آن اشتغال دارند (مانند مشاوران املاک) بارها اقدام به عقد قرارداد کرده باشند از اصطلاحات و قوانین حقوقی حاکم بر آن کم یا بی اطلاع هستند و در نهایت و زمان بروز اختلاف احتمالی میان طرفین، خود نیازمند مشاوره از وکیل های متخصص این حوزه هستند.

با این توضیح بهتر است که قبل از وقوع مشکلات این چنینی، از یک وکیل متخصص، متعهد و با تجربه بهره گرفت. صرف زمان و هزینه برای مشاوره با وکلا به طور یقین بسیار کمتر از، جبران خسارت و پیگیری پرونده های حقوقی خواهد بود.

گستردگی های قانونی و حقوقی باعث شده فعالان اقتصادی در هر ابعاد از سرمایه گذاری، همیشه یک وکیل تخصصی کنار خود داشته باشند زیرا کاملا واقف هستند که یک اشتباه کوچک میتواند پیامدهای مخرب مالی و روانی، برای اشخاص و شرکت به دنبال داشته باشد. پر تکرارترین این قرارداد ها مربوط به حوزه املاک است که پرچالش ترین نیز در ایران به حساب می آید. بر اساس ماده ۹۶۶ مدنی قراردادهایی که در ایران در خصوص اموال منقول و غیرمنقول تنظیم می­شود بر اساس قانون ایران است.

این نکته بسیار مهمی است که در قراردادها باید به آن توجه کرده و بدانیم از یک قرارداد چه چیزهایی می‌خواهیم. نکته­ ای به ظاهر ساده و پیش پا افتاده اما شدیدا حائز اهمیت زیرا که شفافیت در هر قراردادی به طرفین کمک می­کند تا دچار ابهام و خسران نشوند.

 

مروری بر نکات قابل توجه در عقد قرار دادها

عنوان در قرارداد

اولین نکته قابل ذکر”عنوان قرارداد” است که باید دقیق مشخص شود. به بیان دیگر قراردادها انواع مختلف دارند مانند: قرارداد بیع، اجاره به شرط تملیک و پیش فروش و .. . بسیار مهم است که خواست خود از معامله را شفاف کنیم و بدانیم به دنبال چه هستیم. به عنوان مثال: در قرارداد خرید و فروش یک ملک وقتی که خریدار توانایی پرداخت وجه را به صورت کامل و یک­جا نداشته باشد می­گویند قرارداد اجاره به شرط تملیک را منعقد می­کنند و مستاجر در آن ملک مستقر می‌شود، به صورت اقساطی اجاره ­بها را پرداخت می‌کند و با توافق طرفین شرط می­شود که با پرداخت آخرین قسط، مالکیت ملک به مستاجر منتقل شود.

در قانون، دسته­ای از قراردادها تحت “قراردادهای عقود معین” پیش­بینی شده است. این دست از قراردادها عقودی است که شرایط خاصی در قانون برای آن­ها معین شده با اصطلاح “عقود معین”، مثل قرارداد بیع یا قرارداد پیش فروش. مثال دیگر: در قرارداد پیش­فروش، ما “قانون پیش­­فروش” ساختمان را داریم که از جمله قوانین جدید به حساب می آید و حاوی نکات مهمی است و برای آن مسئولیت کیفری پیش­بینی شده، اما متاسفانه کمتر به آن توجه شده به طوریکه بخش عمده­ای از پرونده ­هایی که در محاکم قضایی افراد را دنبال احقاق حقوق خود می کشاند، مربوط به عدم آگاهی و توجه به این قانون است.

 

طرفین در قرارداد

موضوع بعدی که در قراردادهای مرتبط با املاک باید به آن توجه کرد: با چه کسی قرار است وارد معامله شویم؟ در ابتدای امر باید هویت آن فرد شناسایی شود، حتماً کارت شناسایی (شناسنامه و کارت ملی) رویت و با اسناد مرتبط با ملک تطبیق داده شود. موضوع بسیار مهم دیگر این است که امکان عدم اهلیت قانونی فرد بررسی شود، مثلاً ممنوع­المعامله نباشد و این موضوع به راحتی از طریق دفتر اسناد رسمی قابل پیگیری است.

توصیه تمام حقوقدانان استعلام طرف قرارداد قبل از انعقاد هر معامله­ای است، چرا که ممکن است فرد بر اساس دستور مقام قضایی ممنوع­المعامله شده باشد و معامله دچار اشکال شود. ایرانیان خارج از کشور که برای انجام امور حقوقی از وکلای داخلی استفاده میکنند نیز نیاز است قبل از هر کاری وکالت­نامه شخص مورد نظر را بررسی و از صحت آن اطمینان حاصل کنند. همچنین زمانی که میخواهیم با یک شرکت وارد معامله شویم باید صحت اطلاعات شخص، شرکت و حیطه اختیارات ایشان در شرکتِ مورد نظر را بررسی کنیم. برای این کار می توان با مراجعه به “سامانه ملی اشخاص حقوقی” مطلع شوید که آیا آن شرکت در حال حاضر دارای اعتبار است یا خیر. همینطور آخرین آگهی تغییرات شرکت و مدیرانی که دارای حق امضا و معامله هستند و می­توانند معامله را منعقد کنند. این تغییرات و اطلاع­رسانی­ها در روزنامه رسمی صاحبان حق امضاء منتشر و از وب سایت روزنامه اصلی قابل استعلام است.

موضوع قرارداد

مورد حائز اهمیت بعدی موضوع قرارداد است. اطلاع از این که چه چیزی را خریداری می­کنیم؟. بدانیم چه نوع ملکی است؟ آپارتمان یا زمین؟. زیرا شرایط قرارداد در هر کدام متفاوت از دیگری است. در قرارداد مربوط به آپارتمان باید دقت کنیم که حتماً سند به صورت تفکیکی باشد. آپارتمانی که فاقد سند تفکیکی است معمولا به دلیل تخلفاتی که توسط سازنده انجام شده، پایان کار ندارند. زمانی که افراد بدون آگاهی از این موضوع ملک را خریداری کنند سال­ها دچار چالش می­شوند تا سند ملک را به دست بیاورند. یا ممکن است حتی در صورت داشتن سند تفکیکی، در رهن بانک باشد و لازم است در قرارداد شرط شود که در زمان معین فک رهن صورت گرفته و از بانک مورد نظر اجازه لازم اخذ شود.

 

شروط و تعهدات قرارداد

1.زمان: در شروع و تعهدات قرارداد میبایست تاریخ دقیق در قراردادها ذکر و در زمان مشخص سند رسمی تنظیم و خسارت روزانه برای آن پیش ­بینی شود تا اگر فرد سند را منتقل نکرد بتوان مطالبه خسارت کرد.

2.دفترخانه: می­توان در قرارداد شرط کرد که دفترخانه خاصی جهت محل تنظیم سند رسمی تعیین شود و آن دفترخانه حق داشته باشد در صورتی که یکی از طرفین حاضر نشد، گواهی عدم حضور صادر کند.

3.آدرس: مهم است که بدانیم و مشخص شود قرارداد در کجا منعقد می­شود.

4.نسخ: تعداد نسخه­های هر قرارداد نیز مهم است مثلاً مبایعه نامه­ها در سه نسخه تنظیم یا قراردادهای عادی در دو نسخه تنظیم می­شود.

5.شهود: حتما قرارداد باید در حضور شهود تنظیم و حداقل دو شاهد آقا آن را امضا و اثر انگشت از آن­هاگرفته شود. زیرا ممکن است بعدها در مورد امضا انکار صورت گیرد، بنابراین گرفتن اثر انگشت مهم است.

چالش های ایرانیان خارج از کشور در خصوص املاک و دارایی ها

ایرانیان خارج از کشور به دلیل شرایطی مانند بعد مسافت و یا شرایط حقوقی تسلط کافی به اموالشان را ندارند و این عدم تسلط منجر به رها شدن اموال آنها در ایران شده است. بخشی از این افراد به دلیل نداشتن اطلاعات حقوقی کافی از این اموال، نمی‌توانند نسبت به دارایی­های خود قراردادهای لازم را منعقد کنند و این موضوع منجر به رهاشدگی و از دست دادن در اموال و سرمایه­ های ایشان شده است. مثلاً وقتی یک ملک یا زمینی به حال خود رها می­شود ممکن است توسط شخص یا اشخاصی تصرف شود یا جعل سند صورت گیرد و یا آن افراد متصرف از آن زمین سوء استفاده­کنند.

روشن است که مشاوره با یک وکیل کاردان میتواند چالش های حقوقی شما عزیزان را چه داخل و چه خارج از کشور، مرتفع کند. علیرضا مرادی، وکیل پایه یک دادگستری کانون وکلای مرکز با 16 سال سابقه ثبت شده در امر وکالت، متخصص در امور قراردادها و دعاوی مرتبط با املاک در کنار شماست تا با صرف کمترین زمان و هزینه، بتوانید به نتیجه مطلوب برسید.