پرسش: هر گاه ملک تجاری و محل کسب و پیشه بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به اجاره داده شود، لیکن اجاره نامه به امضا شهود نرسیده باشد و یا شرایط شکلی که در ماده 2 قانون مذکور آمده است رعایت نشده باشد در این صورت، رابطه استیجاری تابع چه قانونی است؟ آبا با انقضا مدت می توان مورد اجاره را تخلیه کرد؟ و آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد؟
نظر اکثریت
با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مقرر داشته است «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه ….که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود» که حاکی از لازم الاجرا بودن قراردادهای اجاره ای است که برابر قانون اخیرالتصویب منعقد شده باشد و الا قانون مدنی و شرایط فی مابین حاکم خواهد بود و با توجه به ماده 2 همین قانون، قراردادهای عادی را مقید نموده به گواهی دو نفر مورد اعتماد طرفین که حاکی از گواهی کتبی است و با توجه به این که دستور مقام قضایی، مبنی بر تخلیه به شرح ماده 3 این قانون بدون بررسی، منوط به این است که مقررات این قانون رعایت شده باشد.
در صورتی که اجاره نامه فی مابین عادی باشد و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین نرسیده باشد، دستور تخلیه بدون رسیدگی مجاز نبوده و در این مورد قانون مدنی و یا شرایط فی مابین حاکم خواهد بود که برابر مقررات میبایست با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات حکم تخلیه صادر شود.
در خصوص حق کسب و پیشه نیز با عنایت به این که در این قانون حق کسب و پیشه پیش بینی نگردیده است، تنها چیزی که پیش بینی شده، سرقفلی با مقررات خاص است و قانون موجر و مستاجر سال 1356، نیز با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است و با عنابت به تبصره ذیل ماده 10 که مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات جاری را ممنوع شمرده است، حق کسب و پیشه نیز تعلق نخواهد گرفت.
نظر اقلیت
هر چند اجاره نامه عادی به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد چنانچه موجر با در دست داشتن اجاره نامه عادی همراه دو شاهد مراجعه کند و یا از طریق دیگری قاضی محکمه انقضا مدت اجاره را احراز نماید، می تواند دستور تخلیه را بدون رسیدگی قضایی صادر کند، زیرا قانون برای تسهیل امر تخلیه پس از انقضا مدت است که از نظر شرعی و قانون مدنی، ادامه تصرفات مجاز نخواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی(5)
هر چند در ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر و بند (5) آن در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد را از مواردی که از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 خارج است معرفی و اعلام داشته، با توجه به اطلاق و عموم ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره تمامی اماکن اعم از مسکونی و تجاری و نظایر آن تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و به عبارت دیگر، تشریفات شکلی تنظیم سند که در جهت احراز صحت صدور تنظیم عقد اجاره طریقیت دارد، موجب خروج رابطه استیجاری طرفین از شمول قانون نخواهد بود. با توجه به رأی وحدت شماره 618-18/6/1376 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، باید توجه داشت که شمول این قانون ناظر به عقود و اجاره ای است که بعد از تصویب این قانون (قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376) ابتدائا منعقد می شوند و شامل اماکنی که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر را داشته اند، نمی شود. لذا صرف نظر از آن قسمت از نظر اکثریت که طی آن اشعار گردیده که:
«قانون موجر و مستاجر سال 1356 با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است» که این نظر صحیح نیست و عقود و قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با توجه به ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 و رأی وحدت رویه شماره 618-18/6/1376 ناظر به تمام اماکن کسب و پیشه یا تجارتی است که قبل از قانون سال 1376 به منظورهای فوق به اجاره واگذار و مشمول ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 هم نباشد، نسبت به سایر جهات، نظر اکثریت مزبور تأیید می شود.
