پرسش: در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، سه نفر که مالک یک مغازه هستند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد. لیکن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره 1 ماده 19 قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟
اتفاق نظر
با توجه به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت. در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده43 قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستآجره مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظر به شماره 4593/7-2/12/1362 اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح: «به طور کلی وقتی محل کسب، دارای مالکین متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر تمود» مؤید این معناست.
نظر کمیسیون نشست قضایی(1)
در پاسخ مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده به وجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد. زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متقین به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می شود.
از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که حاکم بر رابطه اجازه بوده است، برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شده بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستأجرجدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 استفاده می شود قانون گذار بیشتر در مقام تحکیم حقوق مستأجر است. کما این که حتی بعد از انقضا مدت اجاره جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است. اولی آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین، غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه این که از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأدیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.
کمیسیون نشست قضایی(1)
اتفاق نظر صحیح است.
