پرسش: با عنایت به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که گفته است: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟
نظر اکثریت
چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می گیرد و پس از انقضا مدت، ادامه تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه شود. از طرف دیگر منطوق ماده قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه کرده، از موضوع بحث کاملا متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملا مشخص و مبلغ، معین باشد که در این صورت هیچ گونه نیازی به رسیدگی نیست. درحالی که مطالبه سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت به اثبات نرسد. درعین حالی که مبلغ و میزان آن ابتدائا مشخص نیست. به علاوه قانون گذار در فرض سؤال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت ادله روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نیست و تنها مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت. همچنان که ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، کاملا در این خصوص تعیین تکلیف کرده است.
نظر اقلیت
گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده 4 قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله روز می دانند.
گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز مؤثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله روز مؤثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می کند، از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضا آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند. تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی(5)
با توجه به سیاق عبارت تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و به کار بردن عبارت: «هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد» چنین استنباط می شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به طور پیوسته باید مورد لحوق اظهار نظر قضایی واقع شود و هدف قانون گذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده 6 قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج درماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست. با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.
