پرسش: اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1365) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:
الف) پس از انقضا موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هر یک از صورتی که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟
ب) چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، مستلزم به تمدید اجاره (پس از انقضا مدت) شود، شرط مرقوم درصورتی که محل تجاری باشد، چه موقعیت حقوقی دارد؟
اتفاق نظر
برابر ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. این نوع مالکیت، موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود.
اگر از فرض سؤال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده می شود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آن گاه به عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند، روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوما انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هم موجه نیست چرا که اساسا در زمان انعقاد عقد اجاره، عین مورد نظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود درهنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، درعرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده 504 قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتی بعد از انقضا مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین راخواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد.
در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضا مدت اجاره به موجب اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساسا موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی(4) مدنی
در سؤال مطروحه مستأجر با اجازه مالک، در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سؤال این است:
اولا: پس از انقضا مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟
ثانیا: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟
برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده 504 قانون مدنی مراجعه می شود، چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است. پس از انقضا مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است. موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از این که محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضا مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخلیه مستأجره محل قانونی ندارد.
