پرسش: چنانچه موجر با اجاره دادن محل کسب، مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض این که قرارداد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، منعقده شده باشد، آیا مستأجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد؟
نظر اکثریت
عقد مطابق قانون مدنی (ماده 191 قانون مدنی) به قصد انشا طرفین معامله محقق می شود و الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه (ماده 224 قانون مدنی). لذا اصل حکومت اراده اصحاب عقد در فرض مرقوم تحت عنوان قرض الحسنه مبلغی، مستأجر در زمان انعقاد اجاره به موجر پرداخت می کند که قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستأجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد تقلیل یابد. حال آن که مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر(با فرض افزایش قیمت) ناعادلانه خواهد بود. نتیجه این که موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض الحسنه دریافت داشته، باید به مستأجر مسترد کند.
نظر اقلیت
مقنن در سال 1376 برای جلوگیری از سوء استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستأجر را بر پایه اینکه:«سرقفلی دراملاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستأجر باید پرداخت شود» به تصویب رسانید. لذا هر گونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافی حق سرقفلی باشد کان لم یکن تلقی می شود. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می کنند که متعلق به فعالیت مستأجر در ملک مذکور است، بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستأجر مسترد گردد. ولو اینکه طرفی در عقد، عنوان «قرض الحسنه» را ذکر کند. از این رو به لحاظ این که قاضی باید عناوین مندرج در قراداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند، هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی پذیرد، زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.
نظر کمیسیون نشست قضایی(5)
با توجه به صراحت ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، بر این عبارت: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه به آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و با سپردن آن به دایره اجرا است» نظر اکثریت صحیح تشخیص و مورد تأیید است.
