پرسش: چنانچه مالک امکنه تجاری، خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده 19 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد یا نباشد، نحوه صدور حکم چگونه است؟
اتفاق نظر
مطابق ماده 19 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب نشده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه، تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق، یا در دفترخانه نزدیک ملک(اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر می نماید. لذا چنانچه مالک در حین دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، میزان حق کسب و پیشه را تعیین کرده و مالک باید معادل آن را به حساب سپرده واریز کند.
در این صورت چنانچه مستاجر مکان تجاری را تخلیه و به مالک تحویل داد، وجه سپرده به وی پرداخت خواهد شد و دادگاه با لحاظ این که خود مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه بوده، در مورد دعوای خواهان به خواسته تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر حکم به رد دعوا خواهد داد و چنانچه مستاجر حاضر به تخلیه محل تجاری در قبال دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد چون خود مالک حاضر به پرداخت آن بوده و مستاجر از دریافت آن امتناع کرده باز هم دادگاه در این حالت حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید. در صورتی که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد، دادگاه بدون ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت حکم به تجویز انتقال منافع عین مستاجره توسط مستاجر به غیر صادر می نماید که این رأی پس از قطعیت حسب قسمت اخیر ماده قانونی مذکور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ معتبر بوده و پس از آن ملغ الاثر خواهد شد، یعنی چنانچه ظرف مهلت مذکور مستاجر منافع را به غیر انتقال نداد، اثر حکم از بین خواهد رفت.
نظر کمیسیون نشست قضایی(6)
در خصوص مسئله مطروحه ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 کاملا رسا بوده و جای ابهام و اشکال ندارد. مع الوصف اضافه می کند مستاجر، حق انتقال به غیر را دارد یا ندارد. در صورتی که حق انتقال مورد اجاره را داشته باشد اشکالی پیش نخواهد آمد و در صورتی که قصد انتقال مورد اجاره را داشته باشد با توجه به اختیار حاصله در اجاره نامه اقدام خواهد کرد. ولی در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و حتی به موجب اجاره نامه تنظیمی در انتقال مورد اجاره به غیر ممنوع شده باشد و یا اصلا اجاره نامه ای در بین نباشد، قانون گذار برای جلوگیری از تضییع حق مستاجر بر طبق مقررات ماده 19 قانون مورد بحث برای انتقال مورد اجاره ترتیب خاصی قائل شده است. با این ترتیب مستاجری که حق انتقال مورد اجاره را ندارد اگر قصد فروش سرقفلی را داشت، مالک اولی و ارجح است.
در این صورت می تواند طبق نظر کارشناس با پرداخت سرقفلی به مستاجر مورد اجاره را به خودش برگرداند. ولی در صورتی که مالک تمایلی به خرید سرقفلی نداشته باشد، مستاجر می تواند مغازه را به غیر واگذار و با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضا کند، اجاره نام رسمی به نام مستاجر جدید تنظیم گردد. در صورتی که دادگاه انصراف مالک را از خریداری سرقفلی احراز نماید حکم به انتقال مغازه به دیگری با پرداخت حق سرقفلی به مستاجر قبلی صادر می کند. بدیهی است در صورتی که ظرف شش ماه این انتقال صورت نگیرد اثر حکم صادره از بین خواهد رفت.
