الزام به اخذ مجوز صورت مجلس تفکیکی

مبنای حقوقی دادخواست

پس از ان که احداث یک ساختمان به پایان رسید و گواهی پایان کار صادر شد، جهت صدور سند تفکیکی هر واحد، باید حدود و مشخصات واحدهای شناخته شده و قسمت های مشترک ساختمان، شناسایی شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات به دست امده، سند تفکیکی صادر کند. این اطلاعات در صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی درج می شود که این صورت مجلس، مقدمه تنظیم سند تفکیکی است.

زمانیکه فروشنده ملک نوساز به هر دلیل از گرفتن صورت مجلس تفکیکی و به تبع ان سند تفکیکی خودداری کند، خریدار می تواند بر مبنای مبایعه نام تنظیم شده، الزام وی را به اخذ صورت مجلس تفکیکی بخواهد. همین حالت در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم قابل تصور است. در همه این موارد نیز سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهدی که در تحویل و انتقال ملک داده است، ملزم به گرفتن صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

طرفین دعوی

اخذ صورت مجلس تفکیکی، اولا وظیفه مالک رسمی ملک است، اما ممکن است شخص دیگری نیز در قالب قراردادی (مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و ….) که با خواهان منعقد کرده است، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد. به این ترتیب، علاوه بر مالک رسمی، متعهد نیز طرف دعوی قرار می گیرد. خوانده اصلی این دعوا، مالک و یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورت مجلس تفکیکی می شود، مالک رسمی است، نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی داده است. هر شخصی که از صدور صورت مجلس تفکیکی نفع می برد، می تواند دعوا را مطرح کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که  ملک در محدوده قضایی ان دادگاه واقع شده است.

 نحوه ی اجرای رای

محکوم له (خواهان) می تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رای صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می شود که صورت مجلس تفکیکی را اخذ کند. در صورت بی توجهی محکوم علیه به حکم صادر شده و دستور مقام قضائی، خواهان می تواند با هزینه ی خودش، اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی کند و هزینه های انجام شده را به اضافه ی خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد، از محکوم علیه مطالبه کند.

 برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

• صورت مجلس تفکیکی صرفا درمورد املاکی موضوعیت داردکه قابل افراز و تفکیک باشند. بنابراین املاکی که قابل افراز نیستند، قاعدتا امکان صدور صورت مجلس تفکیکی برای ان ها وجود ندارد و سالبه به انتفاء موضوع است.
• در صورت مجلس تفکیکی، تنها حدود چهارگانه هر یک از بخش های اختصاصی و مشترک ساختمان و مساحت و شماره ان ها ذکر می شود و به مالکیت اختصاصی واحدها پرداخته نمی شود.
• برای اخذ صورت مجلس تفکیکی، ابتدا باید گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری گرفته شود. بر این اساس چنان چه ساختمان مورد نظر پایان کار ندارد، خواهان باید در دادخواست خود، الزام به اخذ پایان کار را هم از دادگاه بخواهد تا در مقام اجرا دچار مشکل نشود.
• صورت مجلس تفکیکی مقدمه گرفتن تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی انتقال است. به همین دلیل معمولا ضمن دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی خواسته می شود.
• برای اخذ صورت مجلس تفکیکی، رعایت ماده ی 101 قانون شهرداری مبنی بر اخذ تاییدیه شهرداری، الزامی است.
• برای تفکیک و صدور صورت مجلس تفکیکی اراضی خارج از حریم شهرها باید ایین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها، مصوب10/12/91، رعایت شود. در غیر این صورت امکان تفکیک و الزام اشخاص به دریافت صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد.
• در هنگام تفکیک ملک در ادارات ثبت اسناد و املاک، تفکیک بر اساس دستورالعمل تفکیک اپارتمان ها انجام میشود.

مستندات قانونی

ماده ی 220 قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در ان تصریح شده است، ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

ماده ی 221 قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی 222 در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج ان محکوم کند.

ماده ی 226 قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت کند، مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نشده است، طرف وقتی می تواند ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او بوده باشد و ثابت کندکه انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ی 228 قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تادیه وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده 221، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تاخیر در تادیه دین، محکوم کند.

ماده ی 229 قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که  دفع ان خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود بر اید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده ی 237 قانون مدنی

هر گاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتا و نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، بایدان را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی 238 قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام ان غیر مقدور ولی انجام ان به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام ان فعل را فراهم کند.

ماده ی 239 قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام ان امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) ان عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ان را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان و هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره: در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی 729 ایین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

قانون اصلاح ماده ی 101 قانون شهرداری

ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد، دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضا تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری، حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود.

بعد از تقاضا مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می تواند خود تقاضا تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر درخصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی، با اخذ نظر کمیسیون ماده ی 5 به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می کند.

کمیسیون ماده ی 5 حداکثر ظرف دو ماه، باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی درچهارچوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و رای مقتضی، صادر می کند.

تبصره 1: رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات، اخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و هم چنین رعایت حد نصاب ها، ضوابط، ایین نامه ها و دستورالعمل های مرتبط با قوانین از جمله، قوانین ذیل در تهیه و تایید کلیه ی نقشه های تفکیکی، موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است.

مواد 14 و 15 قانون زمین شهری، مصوب سال 1366

قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی، مصوب سال 1381.

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی ان.

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسبت فنی – اقتصادی. مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی ان.

ماده ی 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی ان.

تبصره ی 2: در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره 1 ماده ی 11 قانون زمین شهری، مصوب سال 1366، اقدام خواهد شد.

تبصره ی 3: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه ی فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی، مطابق با طرح جامع و تقصیلی با توجه به ارزش افزوده ی ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد(%25) از باقی مانده ی اراضی را دریافت می کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک، قدر السهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.

تبصره ی 4: کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال ان هیچ وجهی به صاحب ملک، پرداخت نخواهد کرد.

در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت ان را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

تبصره ی 5: هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی شده و متخلفین طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری، تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.

ماده ی 154 قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم ان ها اقدام کنند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راسا اقدام خواهند کرد.

ماده ی 3 ایین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده ی روستاها

هر گونه ساخت و ساز در شهرک ها تابع ضوابط و طرح مصوب قانونی و طبق دستور العمل مورخ 27/12/1386 ترویج شهرک  سازی در کشور، مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد.

ماده ی 4 ایین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده ی روستاها

ایجاد هر گونه بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهر ها و محدوده ی روستاها، پس از رعایت مفاد طرح های توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای و مجموعه شهری (در صورت وجود) با رعایت شرایط زیر مجاز است:

الف) حریم قانونی نسبت به راه ها و راه اهن، معادن، دریا، رودخانه، جنگل ها، دریاچه ها، تالاب ها، نهرهای عمومی، قنات ها و چاه ها، مسیل ها، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق، خطوط ارتباط و فیبر نوری و پایه های تاسیسات مخابراتی، پل ها و تونل های واقع در مسیر راه ها یا تاسیسات عمومی و عمرانی، لوله های انتقال نفت و گاز، سدها و کانال ها و شبکه های ابیاری، خطوط و لوله های اب رسانی، تاسیسات نظامی و انتظامی و امنیتی و مرزی، تصفیه خانه های اب و فاضلاب، سیل بندها، سیل گیرها، ابنیه و اثار تاریخی و طبیعی و تاسیسات هسته ای.

ب) ضوابط بهداشت عمومی و بهسازی و حفاظت محیط زیست.

ج) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مصوب 1374 و اصلاحیه های بعدی ان.

د) اصول ضوابط و معیارهای پدافند غیر عامل.

ه) ضوابط و مقررات سازمان حفاظت محیط زیست در مناطق چهارگانه و ضوابط و معیارهای استقرار واحدها و فعالیت های صنعتی و تولیدی، موضوع تصویب نامه ی شماره ی 78946/ت 39127 ه، مورخ 15/4/1390 و اصلاحات بعدی ان.

و) ایین نامه نصاب اراضی قابل واگذاری به فعالیت های مختلف در خارج از حریم شهرها و محدوده ی روستاها، موضوع تصویب نامه شماره ی 79259/ت 42849 ه، مورخ 15/4/1390.

تبصره 1: تعیین کاربری و ضوابط ساخت و ساز برای هر یک ازانواع کاربری ها و فعالیت ها، اعم از عرض گذر، نحوه استقرار بنا، سطح اشغال و تراکم ساختمانی باید به تصویب شورای برنامه ریزی و توسعه ی استان برسد.

تبصره 2: محدوده مراکز سکونتی دارای جمعیت کمتر از 20 خانوار (ابادی ها) و روستاهای فاقد دهیار از لحاظ احداث بنا و تاسیسات، مشمول ضوابط این ایین نامه هستند.

تبصره 3: در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی، ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می گیرد.

ماده ی 7 ایین نامه ی استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهر ها و محدوده ی روستاها

تاسیس هر نوع شهرک، مطابق با مفاد دستورالعمل ترویج شهرک سازی در کشور و نحوه ی صدور پروانه تاسیس شهرک و پروانه بهره برداری از ان (مصوب 27/12/1386 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) و با رعایت ضوابط دستگاه ها اجرایی ذی ربط، پس از تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز می باشد.

تبصره: مراکز و مجتمع های سکونتی و اقامتی احداث شده تا تاریخ ابلاغ این تصویب نامه در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها با طی مراحل قانونی و رعایت این ایین نامه، می توانند به شهر تبدیل شوند.

ماده ی 8 ایین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده ی روستاها

احداث هر گونه بنا با صدور مجوز برای احداث ان به منظور سکونت دایم در اراضی موضوع این ایین نامه، خارج از محدوده ی شهرهای جدید، شهرک های مسکونی و روستاهای موجود، ممنوع است.

بند 382 بخش نامه های ثبتی

در مواردی که مالک اعیان های ثبت شده بر اساس ماده ی 104 مکرر ایین نامه، تقاضای تفکیک می کنند و عرصه متعلق به دیگری است، همان طور که در ماده 104 مکرر ایین نامه ی قانون ثبت، قید شده است، در موقع خرید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین احضار شود. لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه، ابلاغ و اخطار شود.

رویه و نظریات قضائی

رای شماره ی 1531 مورخ 21/12/91 شعبه ی 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

بازداشت مالک، مانع از صدور حکم و اجابت خواسته های الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مطروحه، از سوی متعهدله نیست.

رای شماره ی 1461 مورخ 9/10/91 شعبه ی 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در خصوص ملکی، پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده باشد، چون صدور سند رسمی، مستلزم دو مقدمه فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور، قابلیت استماع ندارد.

رای شماره ی 121 مورخ 6/2/85 شعبه ی 33 دادگاه تجدید نظر استان تهران

دادگاه به علت عدم تفکیک اپارتمان های احداثی در پلاک موصوف دادنامه ی تجدیدنظر خواسته، مبنی بر الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، انتقال مورد معامله را نقض می کند و به لحاظ قابل استماع نبودن دعوی که به کیفیت طرح شده قبل از تفکیک، قرار رد دعوی خواهان بدوی را صادر  و اعلام می کند.

نظریه شماره ی 2010/92/7 – 16/10/1392 اداره ی کل حقوقی قوه ی قضائیه

با توجه به این که صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی یک اپارتمان از یک مجموعه، منوط به این است که اپارتمان مذکور به طریق رسمی تفکیک شده و حدود اربعه و مشاعات ان مشخص شده باشد. بنابراین چنانچه خواسته ی خواهان، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار شهرداری باشد، دادگاه باید بر اساس خواسته ی خواهان نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز مبادرت به صدور رای کند.