مبنای حقوقی دادخواست
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه ی عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.
طرفین دعوا
در دعاوی اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود.
نحوه ی اجرای رأی
حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای رأی استفاده کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
- خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت، زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و ملک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاد کند.
- برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست، بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال: مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
- در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند.
مستندات قانونی
ماده ی 35 قانون مدنی
تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. مگر این که خلاف آن ثابت شود.
ماده ی 37 قانون مدنی
اگر منصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
ماده ی 47 قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است. 2) صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.
ماده ی 12 قانون آیین دادرسی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
رویه و نظریات قضائی
رای وحدت رویه شماره ی672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد 47،46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
رأی وحدت رویه ی شماره ی569 مورخ 10/10/1370 دیوان عالی کشور
دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعبین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند. بنابراین رأی شعبه ی 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضائی، مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رأی شماره 633 مورخ 13/10/1391 شعبه ی 5 دیوان عالی کشور
رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است، در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.
رأی شماره ی 1072 مورخ 30/8/1391 شعبه ی 61 دادگاه تجدید نظر استان تهران
دعوای اثبات مالکیت، شایبه ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی و ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تمارض می باشد و نظر به این که طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود. بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.
رأی شماره 9509972640900993 مورخ 25/8/95 شعبه 9 دادگاه عمومی حقوقی شهریار
از آن جایی که ملک موصوف، فاقد سابقه ثبتی رسمی می باشد و در ذیل مبایعه نامه، متعهد شده است که مبیع را حداکثر تا تاریخ 30/5/84 تخلیه و تحویل بدهد، فلذا قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها، تنظیم شده و برای طرفین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است.
نظریه مشورتی شماره 2187/7 مورخ 30/3/1385 اداره ی حقوقی قوه ی قضائیه
مطابق مقررات ماده ی 24 قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است، قابل پذیرش نیست. اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور به عنوان مطالبه ی قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت بر خلاف سند رسمی، قابل پذیرش نیست. اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی، چون تثبیت مالکیت اشخاص بر اساس مقررات مزبور عمل می کند. مگر اینکه در خصوص مالکیت، اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد، بلکه در زمره تکالیف قانونی دادگاه های عمومی است.
نظریه مشورتی شماره 3281/7 مورخ 21/8/62 اداره ی حقوقی قوه ی قضائیه
ماده ی 22 قانون ثبت راجع به معتبر بودن ثبت ملک به قوت خود باقی است و به این ترتیب در مواردی که مطابق ماده ی یاد شده، ملکی به نام اشخاص ثبت شده باشد، دیگر محلی برای استناد به سوگند جهت اثبات مالکیت دیگری نخواهد بود.
نشست قضائی دادگستری سیرجان، تیر1386
نظر اکثریت
طبق رأی وحدت رویه شماره ی 672/83 رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنانچه دعوای اثبات مالکیت توأم با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد.
نظر اقلیت
دعاوی اثبات مالکیت و خلع ید توأمان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصرا رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رأی وحدت رویه ی مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنانچه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای با موضوع ماده 22 قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.
نظر کمیسیون نشست قضائی
خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رأی وحدت رویه ی شماره ی 672/83 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.
مدعی در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع ید غاصبانه را تقاضا کند.
