با اینکه در دادگاه های ایران مسئله سند معارض یک مسئله حقوقی رایج نیست، ممکن است برخی افراد با آن برخورد کنند. از آن جا که موضوع سند معارض چندان عادی نیست و بیشتر افراد جامعه درباره آن اطلاعات کافی ندارند بهتر است در هنگام مواجهه با چنین مشکلی به وکیل ملکی مراجعه شود.
سند معارض چیست؟
در بحث مالکیت هنگامی که یک سند با سند دیگر یا سندهای دیگر یک ملک در تعارض باشد و بخشی از جزئیات آن ها یا تمام جزئیات با یکدیگر یکسان نباشد، به چنین سندی، سند معارض گفته می شود. برای مثال ممکن است حق انتفاع یا مالکیت قسمتی از زمین در سندهای مختلف با هم تعارض داشته باشد.
توجه داشته باشید که وجود تعارض در اسنادی که به صورت رسمی ثبت شده با تفاوت مطالب درج شده در این اسناد یکی نیستند. تعارض در مندرجات سند به معنی اختلاف مالکین است اما تفاوت اسناد یک ملک که در اختیار مالکین قرار دارند از نظر حقوقی درست و به جا است و سبب ایجاد تعارضی نمی گردد.
در نتیجه اگر دو نفر با دو سند ادعای مالکیت بر یک ملک را داشته باشند، حتی در حالتی که دو سند، مالکیت دو فرد نسبت به دو زمین در کنار یکدیگر را نشان دهد به شکلی که محدوده مالکیت یکی از سندها به مالکیت سند دیگری تجاوز کرده باشد، این سند هم سند معارض در نظر گرفته می شود.
به هر حال لازم است بدانیم کدام سند معارض است و نسبت به چگونگی ابطال آن اقدام کنیم.
چگونگی تشخیص سند معارض
تشخیص سند معارض بر عهده هیات نظارت ثبتی است. اعضای این هیئت از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون او تشکیل شده است. رئیس قوه قضاییه، قضات این هیئت را مشخص می کند.
بحث مالکیت معارض در بین اسناد رسمی بررسی می شود. در نتیجه نباید سندها به شکل مبایعه نامه یا سند عادی که دست نویس است تنظیم شده باشند. تنها در صورتی که این تعارض در میان اسناد رسمی دیده شود تشخیص سند مقدم بر عهده اداره ثبت خواهد بود.
چگونگی ابطال سند معارض
هیئت نظارت، مواردی که ممکن است به ایجاد سند مالکیت معارض انجامیده باشد را مورد بررسی قرار می دهد. اداره ثبت باید اسناد مورد نیاز را برای تشکیل هیئت نظارت بفرستد.
هر یک از مالکین باید سندها و مدارک خود را برای اثبات مشروع بودن مالکیت شان برای هیئت نظارت بفرستند.
هر یک از طرفین دعوی می تواند در اداره ثبت مدارک رقیب را ببیند تا بتواند مدارکی دال بر عدم حقانیت آن ها ارائه دهد. پس از بررسی جزئیات پرونده در نتیجه مشخص می شود که کدام سند مقدم و کدام یک مؤخر است. به زبان دیگر مشخص خواهد شد که کدام سند قبل از دیگری وجود داشته است. سندی که پس از سند اول به وجود آمده است به عنوان سند معارض در نظر گرفته می شود و باید باطل شود. این اتفاق به شرطی می افتد که سند مقدم به هر دلیلی باطل نشده باشد.
پس از این که هیات نظارت رای نهایی را صادر کرد امکان تجدید نظر وجود دارد. فردی که به عنوان مالک معارض در نظر گرفته شده تا بیست روز پس از ابلاغ رای فرصت دارد که درخواست تجدید نظر خود را به شورای عالی ثبت بفرستد.
اگر تا این مدت درخواستی به شورای ثبت نرسد، سند مالکیت معارض به شکل کلی باطل می شود و یا قسمت هایی از آن تغییر داده می شود تا یک سند جدید تنظیم شود.
دلایل به وجود آمدن سند مالکیت معارض
امروزه با توجه به استفاده از سیستم های کامپیوتري، فرآیند ثبت املاک به شکلی بسیار دقیق تر و قابل اعتماد تر از گذشته انجام می شود. با این حال باز هم ممکن است که در ثبت املاک سهل انگاری هایی صورت بگیرد. اشتباهات ثبتی یکی از مهم ترین دلایلی هستند که می تواند باعث به وجود آمدن سند مالکیت معارض شوند.
در مواردی هم ممکن مشاهده شود که مالک، یک ملک را به چندین خریدار فروخته است. در این موقعیت هم احتمال صدور سند مالکیت معارض وجود دارد.
