چه کسی صلاحیت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت را دارد؟

قرارداد های مشارکت در ساخت به موجب ابهامات و اختلافاتی که بین طرفین ایجاد می شود بسیار چالش برانگیز هستند و پیدا کردن مرجع ذی صلاح جهت عقد قرارداد و همچنین حل اختلافات احتمالی در آینده می تواند بسیار حائز اهمیت باشد. ابتدا به بررسی مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت و سپس به سوال چه کسی صلاحیت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت را دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

به موجب این قرارداد مالک یا مالکین با سازنده یا سازندگان قراردادی را منعقد می کنند که به موجب آن سازندگان موظف به ساخت یک ملک با کیفیت مشخص می شوند و مالک نیز در مالکیت خود با سازندگان شریک می شود. قرارداد مشارکت در ساخت معمولا جهت انجام پروژه های بزرگ منعقد می شود که نیاز به تعداد نفرات بالاتری در مقایسه با سایر پروژه ها دارد و بعضا نیاز به سرمایه گذار نیز وجود خواهد داشت. قرارداد های مشارکت در ساخت انواع مختلفی دارند و برای هرکدام قوانین و نکات خاصی را باید مد نظر قرار داد:

• حالت اول

در این نوع قرارداد مالک زمین با ارائه دادن ملک خود و طرف سازنده با ارائه دادن تضمین جهت ساختن ملک در مدت زمان مشخص و با کیفیت مشخص متعهد به انجام وظایف خود می شوند. همچنین در این حالت مدت زمان مشخصی برای تحویل پروژه مشخص نمی شود و صرفا در قرارداد ذکر می شود،  از زمانی که ساخت پروژه به اتمام رسید صاحب زمین و سازنده با یکدیگر شریک خواهند بود. در پاسخ به سوال چه کسی صلاحیت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت را دارد باید بگوییم تنظیم این قرارداد صرفا باید در دفتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی منعقد شود تا در صورت بروز هرگونه مشکل و اختلاف در آینده، مراجع ذیصلاح بتواند جهت رفع اختلاف به وجود آمده ورود کند.

• حالت دوم

در این حالت قرارداد های متعددی به صورت مرحله ای در دفتر اسناد رسمی و یا دفتر وکالت تنظیم می شود. به موجب این نوع قرارداد در پایان هر مرحله از ساخت و پیش رفتن پروژه بخشی از سهم سازنده به وی منتقل می شود و با مالک شریک می شود. به طور مثال مالک ملک با اتمام مرحله ی اسکلت بندی یک دانگ از سهم سازنده را به موجب قرارداد به وی منتقل می کند.

• حالت سوم

در این حالت ممکن است مالک و سازنده با یکدیگر به توافق برسند که اگر ساخت پروژه تا مرحله خاصی که طرفین مشخص می کنند پیش برود، مالک برای منتقل کردن سهم سازنده به او یک وکالت بدهد تا سازنده بتواند کار های انتقال سند را انجام دهد. در این جا نیز وکالت نامه باید به صورت محضری باشد.

• حالت چهارم

حالت دیگری که در تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت وجود دارد به این صورت است که از ابتدا مالک و سازنده پیش شرطی برای شروع ساخت بگذارند که آن پیش شرط انتقال سه دانگ از زمین به نام سازنده است تا کار ساخت آغاز شود.

مرجع ذیصلاح و رسمی جهت عقد تمام انواع قرارداد های مشارکت در ساخت دفاتر اسناد رسمی و دفاتر وکالت است و در صورتی که قرارداد در این دفاتر منعقد نشود، آن قرارداد وجهه قانونی نداشته است و نمی توان در صورت بروز اختلاف و مشکل در آینده به این مراجع مراجعه و دادخواهی نمود.

علاوه بر تعیین مرجع ذیصلاح جهت عقد قرارداد باید مرجع قانونی جهت حل اختلافات احتمالی در آینده نیز در قرارداد قید شود که دادگاه ها و مراجع قانونی بهترین و مطمئن ترین مراجع ذی صلاح جهت داوری هستند.

اختلافات قراردادی

• اختلافات در تفسیر بندها و تبصره های قرارداد.
• اختلاف در مدت زمان و نحوه اجرای قرارداد.

اختلافات با منشا بروز مالک یا سازنده

• اختلافاتی که منشا بروز آنها مالک است مانند: ممنوع المعامله بودن مالک، انجام ندادن تعهدات خود در زمینه انتقال سند و یا فسخ کردن یک طرفه وکالت کاری داده شده به سازنده.
• اختلافاتی که منشا بروز آن ها سازنده است مانند: ناتوانی در ساخت، مشکلات مالی، تحویل ندادن به موقع پروژه مطابق با زمانبندی ذکر شده در قرارداد.