مبنای حقوقی دادخواست
حق ارتفاق، حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود می تواند از ملک دیگری استفاده کند. به عنوان مثال: حق عبور از ملک دیگری یا حق داشتن ناودان در ملک مجاور، نمونه هایی از حق ارتفاق هستند.
حق ارتفاق به دو طریق امکانپذیر است. اول به وسیله قرارداد: مالک ملک، می تواند با قرارداد، حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند. دوم به حکم قانون ممکن است، حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک است. مثلا زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت دارای حق ارتفاق برای آب باران نسبت به زمین پایین تر است. وضعیت برخی قسمت های آپارتمان ها نیز شامل این گروه می شود. به عنوان مثال: اگر انباری یک واحد، پشت پارکینگ واحد دیگر قرار داشته باشد، مالک انبار، حق عبور از پارکینگ را دارد.
از آن جا که حق ارتفاق، محدود کننده استفاده مالک است، به طور معمول در سند رسمی ملک، درج می شود. اما اگر حقوق ارتفاقی، به هر دلیل ثبت نشده باشد کسی که مدعی داشتن حق ارتفاق در ملک مجاور است و قرارداد مکتوبی ندارد، برای اثبات حق خود باید در مراجع قضایی، اقامه دعوا کند. هم چنین برای این که حق مزبور در پرونده ی ثبتی ملک درج شود، الزام مالک به ثبت آن نیز قابل مطالبه است.
طرفین دعوا
خواهان، کسی است که مدعی وجود حق ارتفاق به نفع خود است و خوانده، مالک ملک مجاور است. در صورتی که حق ارتفاق با قراردادی که مالک پیشین ملک مجاور منعقد کرده، ایجاد شده است. دعوا باید به طرفیت منتقل کننده و ایادی بعدی او تا مالک کنونی، طرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن ها در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح می شود.
نحوه ی اجرای رأی
حکم به اثبات حق ارتفاق در ملک مجاور، جنبه اعلامی دارد و تعلق حق مذکور را برای خواهان مستحکم می کند. به این ترتیب اثبات حق ارتفاق، مرحله اجرا ندارد. اما صاحب حق ارتفاق که آن را در دادگاه ثابت کرده است، می تواند به استناد این حکم، دادخواست ثبت حق ارتفاق را تقدیم کند و یا دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق یا دعاوی دیگر مطرح کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا
- حقوق ارتفاقی در آپارتمان ها به حکم قانون تملک آپارتمان ها ایجاد شده است. چون حقوق ارتفاقی در این گونه موارد از وضعیت ساخت بنا ناشی شده و وجود آن مسلم است. به طور معمول در اسناد مالکیت، درج نمی شود و نیازی به طرح دعوا برای اثبات این حقوق نیست.
- حق ارتفاق، ممکن است در مورد دو ملک مجاور وجود داشته باشد و قاعدتا باید در سند هر دو ملک بیاید. با این حال امکان دارد این حق، تنها در یکی از دو سند آمده باشد، در این موارد نیازی به طرح دعوا در مراجع قضایی نیست و اصلاح سند از طریق اداره ثبت انجام می شود.
مستندات قانونی
ماده ی 93 قانون مدنی
ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.
ماده ی 94 قانون مدنی
صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند. در این صورت کیفیت استحقاق، تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است.
ماده ی 95 قانون مدنی
هر گاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه ی دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند از آن جلوگیری کند. مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.
ماده ی 96 قانون مدنی
چشمه واقع در زمین کسی، محکوم به ملکیت صاحب زمین است. مگر این که دیگری نسبت به آن چشمه عینا یا انتفاعا حقی داشته باشد.
ماده ی 97 قانون مدنی
هر گاه کسی از قدیم درخانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته باشد، صاحب خانه یا ملک نمی تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و هم چنین است سایر حقوق از قبیل: حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.
ماده ی 98 قانون مدنی
اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک، اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و هم چنین است سایر ارتفاقات.
ماده ی 99 قانون مدنی
هیچ کس حق ندارد ناودان خود را به طرف ملک دیگری بگذارد و یا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف بریزد. مگر به اذن او.
ماده ی 100 قانون مدنی
اگر مجرا آب شخصی در خانه ی دیگری باشد و در مجرا خرابی به هم رسد، به نحوی که عبور آب موجب خسارت خانه شود، مالک خانه حق ندارد صاحب مجرا را به تعمیر مجرا اجبار کند، بلکه خود او باید دفع ضرر از خود کند. چنانچه اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند. بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند. در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود. ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد. مگر به اذن صاحب ملک.
ماده ی 101 قانون مدنی
هر گاه کسی از آبی که ملک دیگری است به نحوی از انحا حق انتفاع داشته باشد، از قبیل دایر کردن آسیا و امثال آن، صاحب آن نمی تواند مجرا را تغییر دهد. به نحوی که مانع از استفاده حق دیگری باشد.
ماده ی 102 قانون مدنی
هر گاه ملکی کلی یا جزیی به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک د یگر یا در جزء دیگر همان ملک، موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می ماند. مگر این که خلاف آن تصریح شده باشد.
ماده ی 103 قانون مدنی
هر گاه شرکای ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکا تقسیم شود، هر کدام از آن ها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثل این که اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر باشد و آن ملک که دارای حق است، بین چند نفر تقسیم شود. هر یک از آن ها حق عبور از همان محلی که سابقا حق داشته است، خواهد داشت.
ماده ی 140 قانون مدنی
حق الارتفاق، مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود. مثل این که اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر دارد، حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد.
ماده ی 105 قانون مدنی
کسی که حق الارتفاق در ملک دارد، مخارجی که برای تمتع از آن حق لازم شود به عهده صاحب حق می باشد. مگر این که بین او و صاحب ملک بر خلاف آن، قراری داده شده باشد.
ماده ی 106 قانون مدنی
مالک ملکی که مورد حق الارتفاق غیر است، نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد. مگر با اجازه ی صاحب حق.
ماده ی 107 قانون مدنی
تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست، باید به اندازه ای باشد که قرار داده اند و یا به مقدار متعارف و آن چه ضرورت انتفاع، اقتضا می کند.
ماده ی 108 قانون مدنی
در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد، مالک می تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند. مگر این که مانع قانونی موجود باشد. ماده ی 46 قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل: 1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2) کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.
رویه و نظریات قضایی
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری کلاسه ی 74/35 مورخ 17/4/74
به موجب بند 9 ماده50 قانون بودجه سال 51، اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه های اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله و گاز و نفت قرار می گیرد، با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد، از طرف دولت مورد استفاده قرار می گیرد و از بات این حق ارتفاق، وجهی پرداخت نخواهد شد. مستنبط از حکم مقرر در بند مذکور این است که مقنن، این گونه تصرفات را به منزله ی حق ارتفاق تلقی کرده است که در قبال آن به صاحبان زمین، وجهی پرداخت نمی شود.
رأی شماره 1773 مورخ 6/11/1326 شعبه ی دیوان عالی کشور
اگر تغییر مجرای آّب، باعث تضییع حق همسایه باشد، چنان که از ماده ی 106 قانون مدنی مستفاد است. مشارالیه می تواند مانع شده و جلوگیری از تغییر مجرای آب خانه ی خود بکند و در غیر این صورت حق جلوگیری ندارد. بنابراین دادگاه نباید قبل از احراز ضرر او مبادرت به صدور حکم کند.
