چگونه می توان مالکیت یک زمین موروثی را ثابت کرد؟
باید بدانید که دعوی خلع ید بر سه رکن مبتنی است:
۱ ـ احراز مالکیت خواهان
۲ – اثبات ید خوانده بر ملک
۳ ـ احراز غیرقانونی بودن ید خوانده بر ملک
دادگاه برای صدور حکم خلع ید باید هر سه رکن مذکور را احراز نماید. اثبات مالکیت خواهان بر ملک مهم‌ترین رکن این دعوا به شمار می‌آید. با این حال، در صورتی که اثبات مالکیت خواهان نیازمند طرح دعوا مستقل باشد، اثبات ید خوانده و غیرقانونی بودن آن نیز هر یک مستلزم طرح دعوا بوده و صدور رأی در خصوص آن ها مقدمه صدور حکم خلع ید است.
بنابراین، پذیرش دعوا خلع ید به احراز مالکیت از طریق ارائه سند رسمی ثبتی یا رأی قطعی مالکیت از سوی دادگاه منوط است. در خصوص روش ثابت کردن مالکیت یک زمین باید گفت دلایل اثبات مالکیت فرد نسبت به ملک شامل سند، شهادت شهود، تصرف در مال و وجود قرارداد کتبی یا شفاهی یا وجود اسباب انتقال فهری همچون ارث است.
دلایل اثبات مالکیت فرد نسبت به ملک
سند رسمی
سند نوشته‌ای است که در مقام دعوا قابل استناد است. در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها به موجب مواد ۴۷ و ۲۲ قانون ثبتی فردی را که سند اصلی مالکیت به نام وی می‌باشد به عنوان مالک می‌شناسند و در جایی که مدعی جهت اثبات مالکیت خود به سند عادی استناد کند و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، قانون دارنده سند رسمی را مالک خواهد دانست. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک در این رابطه بیان می‌دارد که همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
برای اثبات مالکیت با اسناد عادی لازم است مدعی می‌باید موارد زیر را ارئه نماید:
شهادت شهود
شهادت شهود یکی دیگر از راه‌های اثبات مالکیت است. شرایط شاهد شرعی بلوغ، عقل، عدالت، عدم وجود خصومت با طرفین یا یک از آن‌ها و ولگرد نبودن است. شاهد برای شهادت دادن در امری باید از روی یقین نسبت به موضوعی که شهادت می‌دهد علم داشته و علم و اطلاع او از روی شک و تردید نباشد. همچنین مفاد شهادت باید با دعوای مطرح شده مطابقت داشته باشد. مگر آنکه شهادت تنها قسمتی از ادعا یا موضوع دعوا را اثبات کند، که باید نسبت به همان قسمت ترتیب اثر داد. لازم به ذکر است که اگر شهادت نتواند خلاف مفاد سند را اثبات کند، باید موجب انتقال قانونی که ملک به مدعی منتقل شده است را با شهادت اثبات کرد.
اماره تصرف
تصرفی دلیل مالکیت محسوب میشود که به عنوان مالکیت باشد و مشروع و بدون قهر و زور باشد. البته متصرف در دعوا مالکیت نیازی به اثبات مشروع بودن تصرف ندارد بلکه طرف مقابل باید در مقابل اماره تصرف، ثابت کندکه تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست. بنابراین، تصرف در مال به عنوان مالکیت، علت مالک بودن فرد متصرف است و برای تحقق اماره ید کافی است فرد ملک را در اختیار داشته و به طور مالکانه با آن رفتار و از آن استفاده کند. لازم به ذکر است که اماره ید تا جایی اعتبار دارد که علت دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.
قرارداد
با اثبات کردن وجود یک قرارداد که موجب انتقال مالکیت ملک شده است، در صورتی که طرف مقابل نتواند ایرادی به آن وارد کند، می‌توان مالکیت را اثبات کرد. از آنجایی که اصل بر صحت هر قراردادی است، طرفی که مدعی عدم اعتبار قرارداد ارائه شده است، باید این بی اعتباری را با مواردی همچون فسخ عقد، بطلان عقدو .. اثبات کند.
ارث نامه
ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
اخذ به شفعه
به موجب ماده ۸۰۸ قانون مدنی هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. بنابراین، اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است و با تحقق شرایط مذکور در این ماده، موجب مالکیت فرد می‌گردد.
بنابراین، اثبات مالکیت یک زمین موروثی یا با سند رسمی است یا عادی. مدعی مالکیت با سند عادی باید بتواند یکی از اسباب تملک ( قرارداد، اخذ به شفعه و..) را اثبات کند و یا اینکه به اماره تصرف استناد داشته باشد. لازم به ذکر است که دعوای اثبات مالکیت در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی میشود و رای دادگاه در این خصوص اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته خواهد شد.
مواد قانونی قابل استناد در خصوص دعوای اثبات مالکیت
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
ـ همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه‌ی طی مراحل قانونی و یا به واسطه‌ی انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
ـ در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ ـ کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲ ـ صلحنامه و هبه نامه و شرکت نامه.
ماده ۳۰ قانون مدنی
ـ هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده ۳۱ قانون مدنی
ـ هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
ماده ۳۲ قانون مدنی
ـ تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع مال مالک اموال مزبوره است.
ماده ۳۳ قانون مدنی
ـ نما و محصولی که از زمین حاصل میشود مال مالک زمین است چه به خودی خود روئیده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر اینکه نما یا حاصل از اصله یا حبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگر چه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.
ماده ۳۴ قانون مدنی
ـ نتایج حیوانات در ملکیت تابع مادر است و هر کس مالک مادر شد مالک نتایج آن هم خواهد شد.
ماده ۳۵ قانون مدنی
ـ تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۳۶ قانون مدنی
ـ تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.
ماده ۳۷ قانون مدنی
ـ اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی
ـ هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی
ـ هر کس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند و مدعی علیه هر گاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او است.
ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی
دلایل اثبات دعوی از قرار ذیل است:
۱ ـ اقرار
۲ ـ اسناد کتبی
۳ ـ شهاد
۴ ـ امارات
۵ ـ قسم
ماده ۱۳۱۳ قانون مدنی
ـ در شاهد بلوغ، عقل، عدالت، ایمان و طهارت مولد شرط است.
تبصره ۱- عدالت شاهد باید با یکی از طرق شرعی برای دادگاه احراز شود.
تبصره ۲- شهادت کسی که نفع شخصی بصورت عین یا منفعت یا حق رد دعوی داشته باشد و نیز شهادت کسانی که تکدی را شغل خود قرار دهند پذیرفته نمی‌شود.
ماده ۱۳۱۵ قانون مدنی
ـ شهادت باید از روی قطع و یقین باشد نه به طور شک و تردید.
ماده ۱۳۱۶ قانون مدنی
ـ شهادت باید مطابق با دعوی باشد ولی اگر در لفظ مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد ضرری ندارد.
ماده ۱۳۱۷ قانون مدنی
ـ شهادت شهود باید مفاداً متحد باشد بنابراین اگر شهود به اختلاف شهادت دهند قابل اثر نخواهد بود مگر در صورتی که از مفاد اظهارات آن‌ها قدر متیقنی بدست آید.
ماده ۱۳۱۸ قانون مدنی
ـ اختلاف شهود در خصوصیات امر اگر موجب اختلاف در موضوع شهادت نباشد اشکالی ندارد.
ماده ۱۳۱۹ قانون مدنی
ـ در صورتی که شاهد از شهادت خود رجوع کند یا معلوم شود خلاف واقع شهادت داده است به شهادت او ترتیب اثر داده نمی‌شود.
ماده ۱۳۲۰ قانون مدنی
ـ شهادت بر شهادت در صورتی مسموع است که شاهد اصل وفات یافته یا به واسطه مانع دیگری مثل بیماری و سفر و حبس و غیره نتواند حاضر شود.
