دعاوی مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری
دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری، زمانی مطرح می شود که شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری (پس از تصرف) را مطالبه کند، در این حالت دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد کرد.
مطالبه در لغت به معنی خواستن است. مطالبهی بها در این دعوا توسط خواهان دعوا صورت میگیرد که همان مالک زمین یا ملکی است که شهرداری آن را تصرف کرده است. در واقع مطالبهی بهای اراضی حقی است که به مالک تعلق دارد. بنابراین یکی از شروط اساسی برای مطرح شدن این دعوا از جانب خواهان، مالکیت خواهان بر زمین متصرف است.
شرایط تصرف توسط شهرداری
«تصرف» مطابق ترمینولوژی حقوق دکتر لنگرودی عبارت است از اینکه: «مالی تحت اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال در حدود قانون یا به عنوان عدوان تصمیم بگیرد.»
مطابق ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت:
« هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا موسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری ها و بانک ها و دانشگاه های دولتی و سازمان هایی که شمول قانون نسبت به آن ها مستلزم ذکر نام باشد به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند، می تواند مورد نیاز را مستقیما یا به هر وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.»
تملک اراضی توسط شهرداری نوعی«تملک قهری» است که از شروط ضروری آن رعایت مفاد طرح مصوب و قوانین است که در این مورد مشخصا ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت است. ضمانت اجرای عدم رعایت مفاد قوانین مذکور بطلان تصرف شهرداری در اراضی مورد نیاز است. مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، از شرایط اصلی و ضروری تملک قهری وجود طرح مصوب است.
منظور از طرح مصوب، طرح های جامع، هادی و تفصیلی شهری است. کاربری های اراضی در این طرح ها مشخص بوده و این کاربری ها هستند که حق تملک قهری را برای دستگاه های اجرایی ایجاد می کنند، بنابراین عدم وجود طرح مصوب مانع تملک قهری است. از موارد مهم دیگری که می بایست به آن اشاره شود این است که نیاز به اراضی و املاک اشخاص حقیقی و حقوقی برای شهرداری باید به حد ضرورت بوده تا این تصرف مورد حمایت قانون باشد. در صورت عدم تشخیص ضرورت تصرف شهرداری در اراضی محکوم به بطلان است.
برای تملک اراضی یکی از شرایط ابتدایی، تامین اعتبار طرح است. تامین اعتبار تضمین برای حفظ حقوق مالکین است. همچنین قبل از تملک اراضی اشخاص، دستگاه اجرایی باید از فقدان اراضی ملی شده یا دولتی برای اجرای طرح مصوب خود یقین حاصل کند. تصرف اراضی توسط شهرداری ترتیباتی دارد که در ادامه ذکر خواهد شد:
- تعیین محدوده مورد تملک و اعلام به اداره ثبت
- اخذ نظریه کمیسیون ماده 12 وزارت مسکن و شهرسازی
- اعلام تملک اراضی به اشخاص ذینفع
- ابلاغ کتبی
- انتشار آگهی
پس از طی ترتیبات فوق مطابق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها:
«کلیه وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و موسساتی که شمول قانون بر آن ها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف هستند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی وحقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کنند.»
نحوه تعیین بهای اراضی تصرفی
مطابق ماده واحد قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 28/08/1370:
«درتمام قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. قیمت روز توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد.
رای اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجرا است. چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم«دستگاه اجرایی»، محل کسب و پیشه بوده باشد. با تصویب این قانون، ملاک قیمت عادلانه که در ماده 5 «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» پیش بینی شده بود ملغی گردید و ملاک قیمت روز جایگزین شد.
بهای مورد مطالبه مطابق قوانین موجود می تواند اراضی و ابنیه ی معوض و یا به پول رایج کشور باشد. شرط دیگر برای مطرح شدن دعوا در مورد بهای اراضی تصرفی آن است که شهرداری در ازای تصرف زمین مالک، بهای آن را به هر نحوی چه به صورت اراضی و ابنیه ی معوض و چه به قیمت روز و ارز رایج پرداخت نکرده باشد. در مورد بهای معوض تبصره 6 ماده واحده قانون نحوه تقویم ابینه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها بیان می دارد:
«جهت تامین معوض ابنیه، املاک، اراضی شرعی و قانونی مردم که در اختیار شهرداری ها قرار می گیرد دولت موظف است 10درصد از اراضی و واحدهای مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداری ها اختصاص دهد تا پس از توافق بین مالکین و شهرداری ها به عنوان معوض تحویل گردد.»
