فرایند تغییر زمینهای کشاورزی به مسکونی، معمولا تفاوت زیادی با تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کاربریهای دیگری از قبیل کارگاهی و صنعتی ندارد. موضوع را براساس ایجاد سوال و طرح پاسخ ادامه می دهیم.
-کدام محدوده از زمین های کشاورزی مورد سوال است؟
در حالت کلی، منظور از زمین های کشاورزی تنها باغ ها و زمین های کشاورزی بیرون از محدوده و حریم شهر نیست، بلکه تمام زمین های کشاورزی که در حریم و محدوده های زیر هستند نیز، در این زمره قرار می گیرند:
1-زمین های کشاورزی که در حریم شهر قرار دارند.
2- زمین های زراعی که در محدوده شهر واقع شده اند.
3- زمین های کشاورزی که در محدوده روستا قرار دارند.
-آیا صاحب زمین کشاورزی به طور خودسرانه و با اراده خود می تواند زمین خود را از کاربری کشاورزی به کاربری مسکونی تغییر دهد؟
خیر، چون حقوق عمومی، محدودیت های زیادی برای حقوق مالکیت پیش بینی کرده است و افراد نمی توانند اقدامات خودسرانه ای در مورد اموال و بخصوص ملک ها اعمال کنند.
کشاورزان برای تغییر زمین های کشاورزی به سایر کاربری ها که خارج از محدوده طرحِ هادی روستا و خارج از محدوده شهر هستند، باید درخواست تغییر کاربری زمین های کشاورزی را به اداره جهاد کشاورزی در شهر یا استان مربوطه تسلیم کنند.
برای تغییر زمین های زراعی و باغی که در حریم شهر واقع شده اند، علاوه بر تایید کمیسیون تغییر کاربری موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری زمین های کشاورزی، لازم است کمیسیون ماده پنج نیز، مجوز تغییر کاربری را صادر کند. همچنین کمیسیون ماده پنج، متولی انجام کار در تغییر زمین های کشاورزی واقع در محدوده شهر است.
در محدوده روستاهای دارای طرح هادی، تغییر کاربری زمین های کشاورزی با گفتگو و بواسطه دهیاری، توسط بنیاد مسکن انجام می گیرد. برای تغییر کاربری اراضی زراعی در روستاهایی که طرح هادی انجام نگرفته، استاندار یا مراجع پایین تر مانند بخشداری که توسط استاندار تعیین می شوند، متولی این کار هستند.
هزینه تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی
درباره هزینه تغییر اراضی زراعی به دیگر کاربری ها، نرخ مشخص و معینی وجود ندارد. گرفتن عوارض تغییر کاربری، در سال های گذشته در مورد زمین های زراعی واقع در حریم و محدوده غیر قانونی بوده است. ولی در حال حاضر هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مجاز دانسته که بر اساس تعرفه عوارض سالیانه شوراها و تایید کمیسیون ماده 5، عوارض تغییر کاربری از مالکین گرفته شود.
در خصوص استفاده از زمین های کشاورزی به عنوان زمین های باغی و زراعی، زمانیکه به این زمین ها تغییر کاربری داده شود باید پس از تغییر، 80 درصد قیمت این اراضی و باغ ها ضمن احتساب ارزش زمین، بابت عوارض از صاحب زمین گرفته و به خزانه داری کل کشور واریز شود. درباره زمین های زراعی که در داخل بافت و محدوده روستاها قرار دارند، شوراها و دهیاری ها هزینه هایی از مالکان زمین ها اخذ می کنند که متاسفانه در این زمینه سوء استفاده هایی نیز به چشم می خورد.
رأی وحدت رویه در خصوص تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
استفاده از زمین های کشاورزی و باغ ها برای سکونت شخصی مالکان زمین به متراژ 500 متر، فقط برای یک بار براساس تبصره یک ماده دو قانون حفظ کاربری زمین های زراعی و باغی شامل پرداخت عوارض نمی شود. همچنین مالکان این زمین ها می توانند، بدون پرداخت عوارض البته فقط برای یک بار به متراژ 500 متر برای ساختن پرورش آبزیان، مرغداری ها، دامداری ها و همچنین صنایع دستی و صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی، از این زمین ها استفاده کنند. در مورد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی به متراژ 500 متر در میان دادگاه ها اتفاق نظر وجود ندارد.
هیات عمومی دیوان عالی کشور در سال 1391 اعلام کرد، تغییر کاربری زمین های کشاورزی تا 500 متر برای سکونت شخصی مالکان زمین، به شرط اجازه‌ی اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال 1385 ماده‌ی یک حفظ کاربری زمینهای کشاورزی و باغی بلامانع است و بر اساس تبصره یک ماده دو این قانون، این اراضی فقط برای یک بار از پرداخت عوارض معاف هستند. افرادی که بدون کسب مجوز از کمیسیون نام برده برای تغییر کاربری زمین زراعی اقدام کنند شامل این معافیت نمی‌شوند. لذا بر اساس نظر اکثر اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور تغییر زمین کشاورزی و باغ ها، به منظور سکونت بدون کسب مجوز قانونی مطلقا ممنوع و متخلفین قابل تعقیب کیفری هستند.
ضمانت اجرا و عاقبت تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی بدون کسب مجوز
در حال حاضر، براساس ماده 3 اصلاحی قانون حفظ کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها، همه صاحبان زمین های کشاورزی و باغ هایِ موضوع این قانون که به طور غیر قانونی و بدون کسب مجوز از کمیسیون مربوطه، به تغییر کاربری اقدام کنند، علاوه بر اینکه با تخریب ساختمان مواجه خواهند بود، مشمول پرداخت جزای نقدی به میزان یک تا سه برابر قیمت زمین کشاورزی و باغ (به قیمت روز) با کاربری جدید می شوند. در صورت تکرار جرم، محکوم به بالاترین جزای نقدی و زندان از 1 تا 6 ماه خواهند شد.
تا قبل از ایجاد قانون مذکور، تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی یا هر نوع کاربری دیگری از ضمانت اجرای کیفری برخوردار نبوده و کمیسیون ماده 99 در مورد ساخت و سازهای غیر قانونی خارج از حریم شهرها، آنها را تخریب و یا مشمول جریمه می کرد. در حال حاضر این روال همچنان همراه با ضمانت اجرای کیفری اجرا می شود. ولی در فاصله اجرایی شدن قانون حفظ کاربری در سال 74 تا زمان اصلاحیه سال85 قانون، ضمانت اجرای جرم تغییر کاربری غیر قانونی زمین کشاورزی و باغ ها، متفاوت از ماده 3 اصلاحی فعلی بوده است. در ماده 3 قبلی اینطور آمده بود:
متصرفین و یا صاحبان زمین های کشاورزی و باغ های موضوع این قانون که غیر قانونی، اقدام به تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها نمایند، علاوه بر پرداخت عوارض بر اساس ماده 2 محکوم به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر ارزش زمین و باغ به قیمت روز زمین با کاربری جدید خواهند شد. چنانچه جرم خود را تکرار کنند علاوه بر مجازات یاد شده، از یک تا شش ماه به حبس محکوم می شوند.
وزارت کشاورزی موظف است پرونده های متخلفین از این قانون را به مراجع قضایی ارسال کرده تا مراجع قضایی به صورت خارج از نوبت به این پرونده ها رسیدگی و حکم صادر کنند. بهتر است برای تسهیل و تسریع در روند رسیدگی، از وکیل تغییر کاربری زمین زراعی، برای نتیجه گیری بهتر در پرونده های کیفری مرتبط استفاده شود. صلاحیت رسیدگی به تغییر کاربری غیر قانونی زمین های زراعی و باغی به مسکونی، در حریم و یا محدوده شهر بر عهده کمیسیون ماده 100 است.
فرایند و مدارک لازم جهت تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
تشخیص تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغ ها در هر استان، براساس تبصره 1 ماده یک قانون حفظ کاربری زمینهای کشاورزی و باغ‌ها بر عهده کمیسیونی متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر امور اراضی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان مربوطه و یک نفر نماینده استاندار و به ریاست جهاد کشاورزی خواهد بود.
سازمان جهاد کشاورزی وظیفه دارد حداکثر تا دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا نسبت به صدور پاسخ اقدام کند.
فرآیند رسیدگی به درخواست و بررسی مدارک به صورت زیر است:
الف-نحوه دریافت تقاضای مبنی بر تغییر کاربری اشخاص حقیقی و حقوقی و چگونگی رسیدگی به آن شامل طی مراحلی به شرح زیر است:
1-اشخاص حقوقی و حقیقی میبایست تقاضای خود را مبنی بر تغییر کاربری زمین زراعی به انضمام مدارکی که در ادامه آمده است، مطابق با فرم های ابلاغی پیوست شده به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده یک واقع در جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستانی که ملک در آن قرار دارد، ارائه کنند.
- سند مالکیت یا گواهی صادره از سوی اداره ثبت که دال بر مالکیت زمین زراعی داشته باشد و یا مطابق با احکام قطعی از سوی مراجع قضایی، مالکیت آنها به اثبات رسیده باشد و این اراضی در مناطقی که مشمول اعلان عمومی و اجباری است، واقع نشده و از دیرباز تحت عنوان ملک زراعی به بهره برداری رسیده باشد. مالکیت متقاضی از سوی اعضای شورای اسلامی محل وقوع ملک مورد تایید قرار گرفته و زمین مورد نظر به لحاظ مستثنی بودن از انواع اراضی ملی و دولتی توسط مراجع ذیصلاح تایید شود. و اگر تصرفات بلامنازع و بلامعارض بوده و مشکلی به لحاظ قانونی نداشته باشد، مالکیت متقاضی به تایید خواهید رسید.
تبصره 1: اراضی وقفی در این خصوص، مشروط به اخذ نظر متولی موقوفه خواهند بود.
تبصره 2: اراضی که به عنوان منابع ملی و دولتی شناخته می شوند، چنانچه بدون مجوز تحت تصرف قرار گرفته و به زمین زراعی و باغی تبدیل شده اند، تا پیش از آنکه مراجع قانونی ذیصلاح، تصمیمی در مورد آنها اتخاذ نکند و تعیین تکلیف نشوند، نمی توانند در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 طرح شوند.
- مجوز تاسیس یا موافقت اصولی که در چارچوب قوانین و مقررات از سوی دستگاه های اجرایی ذیربط صادر میشود.
- نقشه مربوط به عرصه محل اجرای طرح که عوارض طبیعی و نقاط ثابت آن به منظور انطباق میان محل وقوع ملک در طبیعت مشخص باشد.
2- درخواست تغییر کاربری از سوی مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان برای سپری کردن مراحل تحقیقات و بررسی‌های اولیه شامل، تطبیق مدارک همراه با درخواست و نقشه ارائه شده و مشخص کردن باغی یا زراعی بودن زمین ها مطابق با قوانین موضوع ماده 6 آیین نامه اجرایی به کارشناسان انتخاب شده از سوی رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع داده می شود. پس از کسب نظر کارشناسان، اقدام به اخذ پاسخ استعلامات مندرج در ماده سه آیین نامه‌ی اجرایی شده و پرونده برای قرار گرفتن در نوبت رسیدگی به دبیرخانه‌ی کمیسیون ارسال میشود.
تبصره: چنانچه به موجب نظر کارشناس یا کارشناسان منتخب، اراضی مورد نظر، غیرباغی و غیر زراعی تشخیص داده شوند، درخواست متقاضی مبنی بر تغییر کاربری به انضمام نظریه کارشناسی بدون اخذ پاسخ استعلامات به دبیرخانه کمیسیون ارسال می شود تا مراحل به شرح زیر ادامه پیدا کند:
الف. در صورتی که نظریه کارشناسی مبنی بر زراعی و باغی نبودن اراضی از سوی مدیریت جهاد کشاورزی استان نیز مورد تایید قرار گیرد، مراتب با شرح عدم قرار گیری قانون حفظ کاربری و اصلاحیه آن توسط دبیرخانه کمیسیون به متقاضی یا مرجع استعلام کننده اعلام می شود.
ب. اما چنانچه نظریه غیر زراعی و غیر باغی بودن اراضی توسط رئیس جهاد کشاورزی استان به تایید نرسد، مدیریت جهاد شهرستان موظف خواهد بود استعلامات موضوع ماده 3 آئین نامه اجرایی را اعمال کند.
3-پرونده‌های دریافتی از مدیریت جهاد کشاورزی پس از طی فرایند تکمیل در دبیرخانه‌ی کمیسیون دفاتر ویژه، ثبت و زمان ثبت پرونده در دبیرخانه کمیسیون به عنوان زمان تصریح شده در تبصره 3 ماده 3 آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها در نظر گرفته خواهد شد. در صورت وجود هر گونه نقص در مدارک مورد نیاز، اخطارهایی از سوی دبیر کمیسیون به متقاضی ابلاغ میشود تا طی یک مدت زمان یک ماهه نسبت به برطرف کردن نقایص اقدام کند.
4-در صورت تسلیم کردن مدارک موضوع بند یک به دبیرخانه‌ی کمیسیون، این دبیرخانه وظیفه دارد طبق بند 2 مراتب را همراه مدارک مربوطه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال کرده و پس از تکمیل پرونده ظرف مدت 2 ماه و با رعایت نوبت، موضوع در کمیسیون تبصره یک ماده یک مطرح شود و تصمیمات لازم اتخاذ گردد.
تبصره: اعضای کمیسیون علاوه بر توجه به محتویات پرونده تکمیلی، بایستی ضوابط پنجگانه بیان شده در ماده 7 الحاقی قانون را در تشخیص ضرورت لحاظ کنند.
5-دبیر کمیسیون که منتخب مدیریت جهاد کشاورزی است، وظیفه دارد برای تشکیل جلسات کمیسیون تبصره 1 ماده 1 در موعد مقرر و به صورت مکتوب دعوت نامه ای برای اعضا ارسال و تصمیمات اتخاذ شده توسط کمیسیون را در سوابق دبیرخانه به ثبت برساند.
تبصره: با توجه به نوع طرح و بنابه تشخیص دبیر کمیسیون، ضمن هماهنگی با رئیس سازمان جهاد کشاورزی و در صورت درخواست دستگاه اجرایی، در مواقعی از نماینده دستگاه اجرایی ذیربط برای حضور در جلسه کمیسیون دعوت می شود.
تبصره 2: اقداماتی مانند ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون انجام می شود.
6- ضوابط مرتبط با تقویم و ارزیابی به صورت دستورالعمل های جداگانه ابلاغ خواهند شد.
