الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

مبنای حقوقی دادخواست

اعیانی، تمامی بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است. معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود، اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی، اجازه ی احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب می شود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه آنها موقوفه است. اجاره املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستاجر داده می شود. مستاجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه خود و با اجازه رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی، آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.

طرفین دعوا

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

نحوه ی اجرای رای

با قطعیت رای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی رابه نام خواهان، منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خوهد کرد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

• دادگاه، مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
• اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
• اگر اعیانی ملک، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های قافد سند رسمی، مصوب سال 1390، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

مستندات قانونی

ماده ی 504 قانون مدنی

هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا با غرس بوده، موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضا مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر حق مطالبه ی اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی 39 قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ی 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشای تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن ها میسور نمی باشد. در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأت های حل اختلاف که در این قانون، هیأت نامیده می شود، با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه ی قضاییه، رئیس اداره ی ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد، رییس اداره ی راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکیل می شود. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم، انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس، مبادرت به صدور رای می کند.

الف) فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.

ب) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی.

پ) مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.

ت) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطابله کند و یا بدون انجام عمل، هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره: در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی729 آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

ماده ی 104 مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک (الحاقی مصوب 1324)

چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه سند قرارداد او باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک، قید کرد و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند، سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت، وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین، اخطار می کند و در وقت مقرر، صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد، با دریافت حق الثبت انتقال، سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد کرد و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه، از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا سی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی، خودداری می شود.

بند 329 مجموعه بخش نامه های ثبتی(حق احداث اعیانی برای غیر)

چنانچه ملکی به عنوان زمین، درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت، اگر در جریان ثبت ملک خود، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد. درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی ثبت، نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی صاحب نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه، به نام متقاضی باشد یا احیانا در موقع تحدید حدود، اعیان، تحدید نشده باشد، طبق ماده ی 104 مکرر آیین نامه ثبت، عمل می شود.

ولی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه، صدرو سند مالکیت اعیان موکول، با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض، نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و اعم اعتراض، نسبت به اصل ملک و حدود، خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور، صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه، بلا اشکال است.

 رویه و نظریات قضائی

رأی شماره ی 1291 مورخ 12/9/84 شعبه ی 7 دادگاه تجدید نظر تهران

در مورد تجدید نظر خواهی آقای….. به وکالت از طرف آقایان……. از دادنامه شماره ی……که به موجب آن، حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه، صادر شده است. صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی، نظر به این که اولا پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است، سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد، اعیان آن بدون عرصه، قابلیت انتقال ندارد. تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه ی استیجاری ندارند و اجاره نامه ای بین تجدید نظر خواهان و اداره اوقاف، تهیه و تنظیم نشده است تا اداره اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند. بر این اساس دادگاه در مجموع، تجدید نظر خواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول ماده ی 353 از ق. آ. د. م، تأیید می کند.

رأی شماره ی 655 کلاسه ی 917734 شعبه ی 3 دادگاه تجدید نظر استان تهران

مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور سند، نسبت به اعیانی ملک کند. اگر پس از صدور سند نسبت به اعیانی، تعارض با سند مالکیت تجدید نظر خوانده داشته باشد، دعوی قانونی مطرح شود.