الزام به تنظیم سند رسمی

مبنای حقوقی دادخواست

بر اساس قانون ثبت، ثبت تمامی معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ی ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی فاقد اعتبار هستند. بنابراین اگر معامله عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.

اگر چه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

طرفین دعوا

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. به عنوان مثال: در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود، اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، مالک رسمی، شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

تمامی دعاوی راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شود.

 نحوه ی اجرای رای

پس از آن که رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند. اگر محکوم علیه دردفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

• در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفا بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.
• اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.
• در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها، ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد.
• اگر فروش ملک، توسط مالک با اجازه­ی مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی از محاکم معتقدند اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد، نیازی به فک رهن نیست.
• اگر ملک، بعد از امضا مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ی ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.
• اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
• در این که به صورت توامان امکان مطالبه ی وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک، به تنظیم سند رسمی وجود دارد، بین حاکم اختلاف نظر است.
• خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت، مستلزم پرداخت مبلغی که از 10 درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود. به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.
• اگر در قرارداد، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است، خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.
• در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.
• در دادخواست، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.
• اگر خواهان، مبایعه نامه ی عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بیع، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، صادر می شود. باید توجه کرد که خواسته ی اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات مالکیت، متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته شده است.
• الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحت قرارداد است. بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.
• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفا نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت، طرح شود.
• محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پراخت ثمن کند. مگر این که در قرارداد به صراحت، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل، مورد توافق قرار گرفته باشد.
• گواهی دفترخانه اسناد رسمی، مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سندرسمی در دفترخانه، صرفا بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند تخلف فروشنده و آمادگی خود را برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند. از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود، خریدار می تواند الزام فروشنه را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
• اگرچه اخذ مصافا حساب مالیاتی موضوع ماده ی 187 قانون مالیات های مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی، موضوع ماده ی 37 قانون تامین اجتماعی برای املاک، مشمول قانون مذکور، جزو پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است، ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه، طبق ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی، می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد. البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال، بدهی دیگری به اداره ی مالیات داشته باشد، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات، نمی توان به استناد اجراییه صادر شده، الزام محکوم علیه به پرداخت مالیات های فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای تقدیم کرد. بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیات های موضوع ملک و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز ذکر شود.
• در رویه ی قضایی ایران، دعاوی نظیر تایید مبایعه نامه، تایید صلح نامه و تایید هبه نامه از آن جا که غیر ترافعی است، مسموع نیست و صرفا میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.
• دادگاه رسیدگی کننده قبل از آن که وارد رسیدگی شود، ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر مالک رسمی ملک، به عنوان اخذ از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند.
• اگر فروشنده ملک، متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست، الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.
• در دادخواست، حتما باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.
• اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد، آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی، کفایت می کند.
• اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه ی وی طرح خواهد شد.
• مالکین و خریداران ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن ها میسور نمی باشد، می توانند با مراجعه به اداره ی ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان فاقد سند رسمی مصوب 1390، اقدام به دریافت سند مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی نیست:

الف) فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.

ب) عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی.

پ) مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.

ت) عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی درملک، مفروز است.

25) اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول قانون فوق مستثنی می باشند.

مستندات قانونی

ماده ی 220 قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می شود، ملزم هستند.

 ماده ی 221 قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و تعهد، عرفا به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی 222 قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن، محکوم کند.

ماده ی 227 قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عفد، شرط فعل باشد، اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضا اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی 228 قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی 229 قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه، برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشند که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق قسخ معامله را خوهد داشت.

ماده ی 362 قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد، از قرار ذیل است:

• به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود
• عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند… و غیره

ماده ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

ماده ی 46 قانون ثبت اسناد و املاک

ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل:

• کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
• کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی

هر گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره: در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی 729 آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

رویه و نظریات قضائی

رأی وحدت رویه ی شماره ی 551-21/12/1369 دیوان عالی کشور

ماده ی 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب تیر ماه 1365 و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجع متقاضی سند را به هیأت های مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاه های دادگستری اقامه می شود، باید مورد رسیدگی قرار گیرد و آرای صادره از شعب ششم و پانزدهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضائی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رأی شماره ی 621 مورخ 4/10/72 شعبه ی 25 دیوان عالی کشور

صلح نامه، حسب موارد 47 و 48 قانون ثبت، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا آثار قانونی بر آن باز گردد.

رأی شماره ی1340 مورخ 15/11/91 شعبه ی 56 دادگاه تجدید نظر استان تهران

تا زمانی که ملکی در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن پذیرفته نمی شود.

رأی شماره ی 1020 مورخ 14/8/91 شعبه ی 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر خواهان از جانب خوانده، وکالت نامه ای داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تهیه کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می شود.

رأی شماره ی 575 مورخ 12/6/91 شعبه ی 8 دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آن ها بازداشت شده است نیز خوانده قرار بگیرند. در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ی 745 مورخ 12/6/91 شعبه ی 31 دادگاه تجدید نظر استان تهران

مطالبه ی خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی، در صورتی امکان پذیر است که خواهان، گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد.

رأی شماره ی 684 مورخ 26/6/91 شعبه ی 35 دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر فروشنده پس از بیع، بخشی از مورد معامله را رسما به ثالث منتقل کند، خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا باید علاوه بر فروشنده، منتقل الیه جزیی را نیز طرف دعوی قرار دهد یا این که خواسته خود را به میزان بخش منتقل شده، کاهش دهد.

رأی شماره 764 مورخ 26/6/91 شعبه ی دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد، به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته، الزام به فک رهن نیز طرح شود.

رأی شماره ی 1308 مورخ 28/10/1390 شعبه ی 15 دادگاه تجدید نظر استان تهران

ملک موضوع دعوی، برابر رای قاضی کمیسیون ماده ی واحده، موضوع ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع ملی، اعلام شده است و با وجود این مانع، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، مشروعیت قانونی ندارد.

رأی شماره ی 1639 کلاسه 1717 شعبه ی 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به مقررات مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک در ثبت اسناد، راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به املاک که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، برای انتقال دهنده تکلیف و برای انتقال گیرنده، حق می باشد که در ماده 45 آیین نامه ی اجرایی قانون زمین شهری، مصوب سال 1367 و تبصره 2 ماده 2 آیین نامه اجرای قانون زمین شهری، مصوب 1371 برای این حق و تکلیف، ترتیبی را مقرر کرده است که در ما نحن فیه شرایط مقرر که همان اجرای طرح منطبق با مجوز صادره واخذ گواهی پایان کار ساختمانی محقق نشده تا استحقاق خواهان در تنظیم سند رسمی انتقال، ثابت باشد.

رأی شماره 52 کلاسه ی 891479 شعبه ی 37 دادگاه ت جدید نظر استان تهران

تا زمانی که وضعیت بازداشت پلاک ثبتی معلوم و مشخص نشود، نمی توان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، اتخاذ تصمیم کرد.

رأی شماره 842 مورخ 4/7/91 شعبه ی 13 دادگاه تجدید نظر استان تهران

به جز دعوی نتفیذ وصیت نامه ی عادی، دعوی تنفیذ سایر اسناد عادی، محکوم به رد است.

رأی شماره ی 799 مورخ 25/7/91 شعبه ی 16 دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوی تنفیذ سند عادی، غیر ترافعی است و قانون، مرجع دیگری را جهت تنفیذ قراردادها و مبایعه نامه، تحت شرایط خاصی در نظر گرفته است. در هر حال محاکم مرجع، تنفیذ قراردادها نیستند و لذا این دعوی مسموع نیست.

رأی شماره ی 1266 مورخ 4/10/91 شعبه ی 33 دادگاه تجدید نظر استان تهران

چون محاکم دادگستری مرجع رسیدگی به امور ترافعی می باشند و تایید و تنقیذ قراردادها جزء امور ترافعی نبوده است، بنابراین محاکم، تکلیفی در قبال دعوای مبنی بر تایید و تنفیذ آن ها ندارند.

نظریه ی شماره ی 5976/7 مورخ 11/9/1386 اداره ی کل حقوقی قوه ی قضائیه

با توجه به ماده ی 796 قانون مدنی و رای وحدت رویه ی شماره ی 620 مورخ 20/8/1376 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، راهن نمی تواند در رهن، تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن. بنابراین در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت کرده باشد، یا فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن، انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد، الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است، اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت نکرده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور، اعلام نکرده باشد و به تشخیص دادگاه، الزام فروشنده به تنظیم سندرسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم کند.

بدیهی است درصورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد، مشخص کند. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن با جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون، فک رهن به عمل آید.

نظریه ی مشورتی شماره ی 2874/7 مورخ 16/6/72 اداره ی حقوقی قوه ی قضائیه

صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی پس از قطعیت و قبل از رسیدگی فرجامی، قابل اجراست و تبصره ی ذیل ماده 22 قانون ثبت، شامل آن نیست.

نظریه مشورتی شماره ی1562/7 مورخ 23/4/1361 اداره ی حقوقی قوه ی قضائیه

هر گاه شخصی، تعهد به انجام اموری کند که انجام آن امر قانونا ممنوع باشد، چنین تعهدی باطل است و نمی توان از دادگاه، الزام متعهد را به انجام تعهد مطالبه کرد. در فرض تعهد به انتقال زمین مزروعی یا شهری، با وجود منع قانونی بر انتقال مورد تعهد، اساسا متعهد نمی توانسته به تعهد خود عمل کند. بنابراین دادگاه نیز حق ندارد بر امر خلاف قانون، صحه گذاشته و حکم به انجام تعهد صادر کند. ضمنا چون عدم انجام تعهد خارج از حیطه ی اقتدار است، لذا با اجازه حاصله از مواد 227 و 229 قانون مدنی از جبران خسارت نیز معاف می باشد.

نظریه مشورتی شماره ی2466/7 مورخ 2/7/1360 اداره ی حقوقی قوه ی قضائیه

در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمین شده است و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است، چون مالکیت برای متعهد نسبت به آن زمین وجود ندارد، مواردی برای تعهد وی باقی نمانده و در این مورد، دعوی متعهدله مبنی بر الزام متعهد به انجام تعهد مذکور، قابل قبول نیست و مطرح کردن این که متعهد، شرط فعل است یا چیز دیگر، قابل بحث نیست.

نظر کمیسیون نشست قضائی دادگستری محمودآباد بهمن 1380

چنانچه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط تعیین انصراف از معامله با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعدد مطلوب بوده و شرط مفید در مبایعه نامه، در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع دردفتر اسناد رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها، طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرار شده اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی، اعمال خیار شرط نکرده اند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه ی وجه التزام، تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی، صادر خواهد شد.

مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنین شروطی لوازم عرفی معامله ی موضوع ماده 225 قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولا برای استحکام معامله می باشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط، موضوع ماده ی399 قانون مدنی نمی باشد، زیرا علی الاصول، خیار شرط، ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد، نه این که اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.