تفکیک، عبارت است از تقسیم مال به قطعات کوچک تر از طرف مالک یا مالکین که در آن شریک هستند. تفاوت افراز و تکفیک در این است که در افراز ممکن است سهم هر یک از شرکاء ملک به نحو مشاع تعیین گردد. اما از هم جدا نمی شود و شرکت شرکاء در جزء جزء ملک باقی است.
در تفکیک سهام، شرکاء از هم مشخص شده ولی برای فراهم کردن زمینه تصرف استقلالی بر مال، سهم هر یک از هم جدا می شود. بر اساس ماده 589 قانون مدنی هر شریکی می تواند هر وقت بخواهد درخواست تقسیم مال مشترک کند.
الف – طرفین دعوا
در صورتی که اختلاف بین شرکاء باشد، درخواست از سوی یک یا برخی از آنان علیه سایر شریک یا شرکاء به عمل می آید و در صورتی که درخواست علیه ادارات یا سازمان های مرتبط باشد، مالک یا مالکین اصولا خواهان هستند و اداره ثبت اسناد که باید عمل تفکیک را انجام دهد، شهرداری یا مرجعی که از صدور مجوز خودداری می نماید، مثلا جهاد کشاورزی می تواند طرف دعوا باشد.
ب – مرجع صالح
طبق ماده ی 150 قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع مال غیر منقول است و اگر ملک سابقه ی ثبتی نداشته باشد، مالک یا مالکین خود تفکیک را انجام می دهند و اصولا نیازی به طرح در دادگاه نیست. مگر آن که با هم اختلاف داشته یا شهرداری یا جهاد کشاورزی و یا بنیاد مسکن از تفکیک جلوگیری نماید که دعوا باید به طرفیت آنان باشد و در دادگاه اقامه دعوا شود. یا این که اداره ثبت بنا به دلایلی درخواست تفکیک را رد کند.
ج – ارکان دعوا
مال باید غیر منقول باشد و احراز قابلیت تفکیک با استعلام از شهرداری درخصوص املاک واقع در محدوده شهر، استعلام از رسیدگی به این دعوی مانند افراز مالکیت مشاعی خواهان نسبت به ملک باید به اثبات برسد. سپس دادگاه عدم ممنوعیت قانونی قابلیت تقسیم را با استعلام از ادارات و مراجع مربوط مانند، بنیاد مسکن و بخشداری در خصوص املاک واقع در محدوه روستا و استعلام از جهاد کشاورزی در خصوص اراضی زراعی و باغ ها احراز می کند.
با فرض قابلیت تقسیم قانونی، قابلیت تفسیم عملی و مادی شرط دیگری است که باید لحاظ گردد. تقسیم نباید منجر به از مالیت افتادن مال گردد و متضمن ضرر فاحش به یک یا چند تن از شرکاء نگردد. این رکن با نظر کارشناس کشف می گردد که با جمع تمام ارکان و بعضا صدور قرار معاینه محل توأم با کارشناسی، رأی صادر می شود.
د – مواد استنادی
ماده ی 150 قانون ثبت اسناد و ماده ی 101 قانون شهرداری و قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/85 خصوصا ماده ی 4 قانون و آیین نامه اجرایی آن و قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 30/3/74 و توجه به ماده 590 قانون مدنی در امکان درخواست تقسیم از سوی برخی از شرکاء علیه بقیه و 591 در تقسیم به تراضی در خارج از دادگاه و تقسیم در دادگاه در صورت اختلاف و ماده 595 درممنوعیت تقسیم در صورت از مالیت افتادن مال، تماما مستنداتی است که دادگاه بدان ها توجه خواهد نمود. در رأی زیر:
آقایان………… و ………… به وکالت از آقای……….. دادخواستی را به طرفیت آقایان……….. و………… به خواسته الزام خواندگان به انجام تشریفات قانونی جهت اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک تنظیم سند رسمی در دفترخانه و الزام خوانده ردیف اول به انجام تعهدات قرارداد مورخ 25/12/85 و تحویل مورد معامله، پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد و پرداخت کلیه خسارات قانونی توسط خوانده ردیف اول به استناد تصویر مصدق قرارداد مورخ 25/12/85 و تصویر مصدق گواهی عدم حضور و تصویر سند پلاک و تصویر مصدق تأمین دلیل تقدیم این دادگاه نمودند و در توضیح خواسته موکلشان درمتن دادخواست مرقوم داشتند….. به موجب قرارداد مورخ 25/12/85 موکل، شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی 65 متر مربع واقع در طبقه چهارم واحد شمالی به انضمام پارکینگ و انباری دارای پلاک ثبتی…… ق سوم بخش…… ثبت…………به مبلغ دویست و هشتاد و شش میلیون ریال با شرایط مندرج در قرارداد مذکور را از خوانده ردیف اول ابتیاع نموده است و از کل مبلغ مورد معامله مبلغ یازده میلیون ریال بنابر توافق، جهت هزینه کابینت ونقاشی آشپزخانه کسر گردید و کارهای نامبرده توسط موکل انجام شده است. 2- برابر ماده 2 -3 قرارداد مبلغ سی و پنج میلیون ریال، هم زمان با تنظیم سند رسمی در مورخ 31/6/86 می بایستی توسط موکل پرداخت می شد که مطابق گواهی عدم حضور به شماره 2387 مورخ 31/6/86 دفترخانه شماره 1 اسناد رسمی، خوانده ردیف اول از حضور در دفترخانه جهت انجام تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی استنکاف نموده و تخلف ایشان محرز و مسلم است.
نظر به این که خواندگان جهت انتقال سند رسمی نیازمند انجام کلیه تعهدات مندرج در قرارداد و من جمله اخذ پایان کار از شهرداری و سپس مراجعه به اداره ثبت و دریافت سند تفکیک واحدهای آپارتمانی و انتقال آن می باشد و عنایتا به موجب گواهی عدم حضور از دفترخانه………مبنی بر استنکاف خوانده ردیف اول نسبت به موضوع خواسته و توجها به این که سند آپارتمان، موضوع تعهد در یک پلاک با مالکیت مشاعی هر کدام سه دانگ آقایان خواندگان است، تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به انجام تشریفات قانونی جهت اخذ پایان کار و سند تفکیکی و انتقال سند رسمی نسبت به سهم موکل تحت استدعاست، همچنین مطابق ماد 7 -6 و 1- 5 قرارداد مذکور خوانده ردیف اول ملزم بود از تاریخ 11/2/86 در صورت عدم اجراء تعهد روزانه به ازای هر روز تأخیر مبلغ یک میلیون ریال به عنوان خسارت تأخیر در اجراء تعهد به موکل پرداخت نماید و از آن جایی که خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است صدور حکم مبنی بر الزام خوانده ردیف اول به پرداخت خسارت تأخیر از تاریخ 11/2/86 لغایت تاریخ اجراء کامل دادنامه تحت استدعاست. النهایه صدور حکم شایسته مبنی بر الزام خوانده ردیف اول به جبران خسارات قانونی موضوع ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی مورد استدعاست.
اولا: با استعلام ثبتی به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک قطعه سوم به عنوان باقی مانده به مساحت 70/264 متر مربع آقایان پ و ح هر یک به نسبت سه دانگ مشاع نسبت به ملک مورد نزاع دارای مالکیت هستند. (اثبات مالکیت)
ثانیا: متعاقبا اداره ثبت اعلام داشت که در صورت داشتن پروانه ساختمانی و پایان کار از طرف شهرداری و مطابقت با قانون تملک آپارتمان، تفکیک آن امکان پذیر است.(مجوز شهرداری در قابلیت تقسیم حقوقی املاک شهری)
ثالثا: با تعیین کارشناس رسمی دادگستری، کارشناس منتخب، حسب دستور دادگاه نظریه خویش را به دادگاه اعلام و اظهار داشت مبیع قابل تحویل به خریدار و قابل تفکیک بوده و می باشد.(قابلیت تقسیم مادی ملک)
و…. نظریه کارشناس به اصحاب دعوی ابلاغ شد. در جریان دادرسی آقای ه ر از وکالت خواهان دعوی استعفاء دارد. و وکیل دیگر خواهان نیز طی لایحه شماره 355- 1/2/88 اعلام کرد حسب ماد 98 قانون آیین دادرسی مدنی خواسته الزام به تحویل مورد معامله را از مجموع خواسته ها کاهش می دهم. دادگاه با عنایت به مجموع محتویات پرونده خصوصا مبایعه نامه مورخ 25/12/85 تنظیمی فی مابین خواهان و خوانده ردیف اول در ارتباط با یک دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی 65 متر مربع واقع در طبقه چهارم واحد شمالی به انضمام پارکینگ و انباری که به موجب آن خوانده ردیف اول متعهد شده است در تاریخ 31/6/86 در دفترخانه حضور یابد و نسبت به انتقال سند اقدام نماید. از طرفی در صورت عدم انجام تعهد از سوی خوانده ردیف اول به ازای هر روز تأخیر مبلغ یک میلیون ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به خواهان بپردازد. مضافا این که أخذ کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله برای تنظیم سند رسمی از تعهدات فروشنده بوده است و تا این لحظه فروشنده با توجه به فراهم بودن شرایط به تعهدات خویش عمل ننموده است.
همچنین خواندگان دعوی به مستندات وکیل خواهان ایراد و تعرضی ننموده اند و نظریه کارشناس رسمی دادگستری هم مصون از اعتراض خواندگان مانده است. علی هذا دادگاه دعوی وکیل خواهان را وارد دانسته مستندا به مواد 10 و219 و 220 و221 و223 و230 قانون مدنی و مواد 198 و 515 و519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 79 – حکم به محکومیت خواندگان ردیف اول و دوم به انجام تشریفات قانونی جهت أخذ پایان کار شهرداری و تفکیک و تنظیم سند رسمی در دفترخانه و به محکومیت خوانده ردیف اول به انجام تعهدات موضوع قرارداد مورخ 25/12/86 و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد به ازای هر روز یک میلیون ریال از تاریخ 11/2/86 تا زمان اجرای کامل دادنامه و پرداخت مبلغ هشتاد هزار ریال بابت هزینه دادرسی و پرداخت مبلغ دو میلیون ریال هزینه کارشناسی و پرداخت شش درصد بهای خواسته بابت حق الوکاله وکیل از باب تسبیب له وکیل خواهان صادر و اعلام می نماید. بدیهی است وکیل خواهان ملزم است ما به التفاوت هزینه دادرسی مربوط به اجراء خسارت تأخیر در انجام تعهد را به هنگام اجراء حکم بپردازد. رأی دادگاه غیابی و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ واقعی قابل واخواهی درهمین دادگاه خواهد بود.
