مبنای حقوقی دادخواست
گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قاونی وی، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی را تأیید می کند.
اخذ پایان کار به وسیله مالک رسمی ملک، انجام می شود، اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد، معمولا سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک می گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می دهد.
در مواردی که ملک، فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذینفع می تواند، دعوی الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.
البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیرموجه از صدور گواهی پایان کار امتناع ورزد که در چنین حالتی، شخص ذینفع می تواند، الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار از دادگاه بخواهد.
طرفین دعوا
در این دعوا، خواهان شخصی است که از صدور پایان کار، نفع می برد و مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است و یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است، خوانده نیز شخصی است که اخذ گواهی پایان کار، قانونا و یا طبق قرارداد بر عهده اوست و از انجام این تعهد امتناع می کند. این شخص می تواند مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک و یا سازنده ملک باشد. در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر شخص متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم. در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است خوانده ی دعوا، شهرداری مربوطه خواهد بود.
دادگاه صالح برای رسیدگی
تمامی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه مطرح شود که ملک درحوزه قضایی آن دادگاه واقع شده است.
نحوه ی اجرای رأی چگونه است؟
پس از قطعیت حکم، محکوم له (خواهان) می تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رأی صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می شود و فرصتی ده روزه به او داده می شود تا گواهی پایان کار را بگیرد. در صورت عدم تبعیت محکوم علیه از حکم صادر شده، خواهان می تواند با مجوز مقام قضایی و با هزینه خود، اقدام به اخذ پایان کار کند و هزینه های پرداخت شده را از محکوم علیه مطالبه کند. برای مطالبه ی هزینه های پرداخت شده توسط محکوم له، نیازی به طرح دعوای جداگانه نیست و می توان مبالغ پرداختی را بر مبنای رأی و اجراییه صادر شده از محکوم علیه مطالبه کرد. اگر امکان اخذ پایان کار توسط ذینفع فراهم نشود، می تواند قرارداد خود را با متعهد اخذ پایان کار فسخ کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
- کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفا به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تأخیر انجام تعهد، ملزم خواهد شد.
- اخذ پایان کار مقدمه ای برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور نیست.
- به علت این که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مرتبط به هم هستند، همه ی آن ها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح کرد.
مستندات قانونی
ماده ی 220 قانون مدنی
عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.
ماده ی 221 قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.
ماده ی 222 قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند.
ماده ی 226 قانون مدنی
در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند، ادعای خسارت کند. مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده باشد، طرف وقتی می تواند ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کندکه انجام تعهد را مطالبه کرده است.
ماده ی 228 قانون مدنی
در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده 221، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه ی دین، محکوم کند.
ماده ی 229 قانون مدنی
اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده ی تعهد خود برآید، محکوم به تأدیه ی خسارت نخواهد بود.
ماده ی 237 قانون مدنی
هر گاه شرط در ضمن عقد، شرط فعال باشد، اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.
ماده ی 238 قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده ی239 قانون مدنی
هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز(مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره: در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی 729 آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.
رویه و نظریات قضائی
رأی شماره 1413 مورخ 12/10/91 شعبه ی 49 دادگاه تجدید نظر استان تهران
رأی کمیسیون ماده صد شهرداری مبنی بر رفع تخلف از ساختمان، مانع از رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به اخذ پایان کار و محکومیت وی به رفع موانع و اخذ پایان کار نیست.
رأی شماره ی 1461 مورخ 9/10/91 شعبه ی 17 دادگاه تجدید نظر استان تهران
چنانچه در خصوص ملکی، پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده باشد، چون صدور سند رسمی، مستلزم دو مقدمه ی فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور، قابلیت استماع ندارد.
رأی شماره ی 1177 مورخ 27/9/91 شعبه ی 15 دادگاه تجدید نظر استان تهران
نظر به این که لازمه تنظیم سند رسمی، انجام مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک می باشد، ولو این تعهدات در مبایعه نامه تصریح نشده باشند، فروشنده به انجام امور فوق مستندا به مبایعه نامه ی عادی، محکوم می شود.
رأی شماره ی1678 مورخ 25/11/90 شعبه ی 8 دادگاه تجدید نظر استان تهران
اعطای وکالت از سوی متعهد به متعهدله در مورد موضوع تعهد وی راجع به اخذ پایان کار وصورت مجلس تفکیکی، مانع از طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، علیه متعهد نیست.
رأی شماره ی 1406 مورخ 22/9/85 شعبه ی 35 دادگاه تجدید نظر استان تهران
اعتراض مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد، مبنی بر ساخت و تحویل دو واحد آپارتمان، وارد است، زیرا تعهد انتقال سند طبقه سوم از جانب مالک به تجدید نظر خواه (سازنده) است و در سازش نامه، تنظیم سند رسمی، منوط به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان نشده است و چنین شرطی در سند مذکور قید شده، اما حسب عرف، انجام چنین تعهداتی بر عهده مالک است.
