پس از صدور سند مالکیت رسمی، ویژگی های اسناد رسمی از جمله غیر قابل انکار بودن، درباره آن لازم الاجراست. صدور و تنظیم اسناد رسمی تابع شرایط خاصی است رسیدگی مجدد به اعتبار آن با مبانی آن سازگار نیست.
به همین دلیل و در جهت جلوگیری از بی ثمر کردن اقدامات ثبتی ماده 24 قانون ثبت مقرر می دارد که «پس از انقضاء مدت اعتراض دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد. نه به عنوان قمیت و نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خواه جزایی…» بر اساس ماده موقوم دادگاه های دادگستری از پذیرش دعاوی اعتراض به ثبت بعد از انقضاء مدت اعتراض ممنوع هستند.
قانون مدنی در ماده 1309 که بعد ها از سوی شورای نگهبان غیر شرعی دانسته شد، مقرر می دارد در مقابل اسناد رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی گردد. ماده 71 نیز در تکمیل ضمانت اجرای بی توجهی به اعتبار اسناد رسمی در دادگاه ها وضع شده است.
لیکن اتفاقاتی که در جریان ثبت املاک واقع شده یا ادله روشن ارائه شده از سوی برخی از معترضین به ثبت موجب شد تا برخلاف تمام مستندات و اصول فوق رویه قضایی غیر منصوص در قبال آن ها بایستد. اسنادی را باطل یا اصلاح کند. این نگرانی در شورای نگهبان نیز زمینه اظهار نظر در مورد ماده 1309 قانون مدنی را موجب و آن را غیر شرعی دانسته اند. در برخی موارد مقنن نیز بر خلاف قواعد محکم قبلی دست به کار شد، قوانینی وضع کرد که موجب آن رأسا یا با اعطاء اختیار به بعضی مراجع امکان ابطال سند رسمی را مقرر داشت.
برای جمع این دو نگرانی درست و منطقی باید با قاطع دانستن اعتبار اسناد رسمی به عنوان یک اصل درموارد استثنایی و خاص امکان ابطال آن را مجاز شمرد. لذا اسناد مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت، فقط با حکم قطعی مراجع قضایی یا هیأت های خاص صلاحیت دار و یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می باشند.که در این موارد بعد از وصول نامه درخواست ابطال سند از مراجع صلاحیت دار به همراه مدارک قطعی قابل قبول مانند رأی کمیسیون ماده 12 مبنی بر مولت بودن ملک درمورد املاک مشمول قانون زمین شهری و امثالهم یا ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی صالحه وسیله ذینفع یا سند انتقال اجرایی وسیله متعامل، رییس ثبت محل را رعایت تشریفات مربوط دراداره ثبت نسبت به ابطال آن و صدور سند جدید اقدام خواهد کرد.
پس یکی از مراجعی که اقدام به ابطال سند رسمی می نماید. محاکم دادگستری هستند. اسناد رسمی مالکیت صادره از ثبت دو نوع است. یا در راستای مواد 22 و 46 قانون ثبت و در پی اعلام عمومی، ثبت صورت گرفته که مشمول ماده 24 قانون شده و امکان ابطال آن وجود ندارد. یا مشمول مواد 146 و 147 قانون ثبت بوده که با تشریفات کمتری سند رسمی صادر شده که به نظر این نوع اسناد درمحاکم قابل ابطال هستند و دعوی ابطال اسناد رسمی منطبق با این مواد قابل طرح در دادگاه هستند. این تفکیک تا حدودی در نظریه شماره 10486/7-11/11/1380 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه که اعلام می دارد، دعوای مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آن ها مخالف ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نیست.
همچنین در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون…… مصوب 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می تواند آن را ابطال کند. بدیهی است رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه های دادگستری و قابل ملاحظه است.
الف – طرفین دعوی
مدعی ابطال سند رسمی که عموما مدعی مالکیت آن نیز می باشد خواهان و طرف وی که فعلا در سند به عنوان مالک می باشد خوانده دعوی است.
ب – مرجع صالح
اگر چه عموما اداره ثبت صادر کننده سند با حوزه دادگاه محل وقوع ملک بر هم منطبق و از این لحاظ دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند صالح به رسیدگی می باشد. اما در صورت مغایرت، مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه عمومی محل وقوع ملک به لحاظ صلاحیت در رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جمله مالکیت، صالح به رسیدگی است.
ج – ارکان رسیدگی
با توجه به نوع سند، نحوه رسیدگی به دعوی و اقدام دادگاه متفاوت می شود:
1-سند رسمی مطابق مواد 22 و 46 قانون ثبت اصدار یافته در این مورد ابطال سند با دشواری مواجه است. زیرا مقنن در ماده 24 قانون ثبت طرح دعوی از سوی معترض را غیرممکن می داند لکن بنا به مطالبی که بیان شد در صورتی که خواهان بتواند یا اثبات عدم رعایت شرایط مربوط به صدور سند و ثبت ملک، بر رسمی بودن سند و صحت عمل اداره ثبت خدشه وارد نماید، امکان ابطال سند برای وی وجود دارد و دادگاه نیز باید به دنبال احراز همین امر باشد. نظریه مشورتی فوق الذکر نیز به همین امر اشارت دارد.
2-در مورد اسناد رسمی موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت که بر اساس اختیارات هیأت مربوط در قانون صادر شده است، با توجه به این که مقنن خود با قابلیت اعتراض رأی هیأت در محاکم اشاره داشته و نتیجه طبیعی و احتمالی طرح دعوی در دادگاه ممکن است ابطال نظریه هیأت باشد، لذا امکان ابطال این دسته اسناد وجود دارد که دادگاه باید در این مورد به موعد اعتراض و مبانی اعتراض و ادله خواهان توجه و آن را با ملاحظه پرونده ثبتی و توضیحات نماینده ثبت و معاینه محل، توأم با کارشناسی ثبتی با رأی صادره تطبیق و تصمیم مناسب اتخاذ کند.
د – مستند قانونی
قواعد عام قانون مدنی در مالکیت و 22 و 46 و 147 و 148 قانون ثبت ادله اثباتی حکم هستند. البته لازم به ذکر است که در حال حاضر هیأت حل اختلاف مواد147و 148 اصلاحی قانون ثبت وجود ندارد ولی ممکن است آراء آن ها با رعایت شرایط لازم مورد اعتراض قرار گیرد. به علاوه برخی از اسناد با وضع قانون باطل می گردند که رسیدگی به دعاوی مربوط متفاوت می باشد. در رأی ذیل سند مالکیت به استناد ماده 149 قانون ثبت ابطال میشود.
خواهان آقای س به وکالت از سوی 1- ف فرزند مح 2- وح فرزند م 3- ع فرزند ر 4- م فرزند اس دادخواستی به طرفیت خواندگان 1- مدیریت امور اراضی استان 2- سازمان جنگل ها و مراتع و آبخیزداری کشور به خواسته صدور حکم به ابطال سند رسمی پلاک 57 فرعی از 8 فرعی از یک اصلی امیر ساحلی جزء دهستان ناتل بخش ده مقوم به سه میلیون و یک ریال و نیز جبران خسارات دادرسی از هزینه دادرسی و غیره خلاصه اظهارات وکیل خواهان ها که بدین شرح است مطابق مدلول اسناد رسمی پیوست موکلین مالک شش دانگ یک قطعه زمین موات دارای پلاک باقیمانده 8 فرعی از یک اصلی واقع در قریه امیر جزء دهستان ناتل بخش ده می باشند واین زمین را موکل ردیف اول از خوانده ردیف اول ابتیاع و سند انتقال به نام وی تنظیم گردیده و متعاقب آن نامبرده سه دانگ و 24 سیر مشاع از شش دانگ را به موکلین ردیف 2 تا 4 بالسویه انتقال رسمی داده است و ادامه دادند ضلع شمالی این زمین به حریم دریای م و ضلع جنوبی آن به زمین تصرفی آقایان م و ک محدود است.
متعاقبا خواندگان بر خلاف قانون، بخش شمالی رقبه موصوف را جدا کرده و تحت پلاک فرعی 57 از 8 فرعی از یک اصلی به نام دولت جمهوری اسلامی ایران به نمایندگی خوانده ردیف دوم سند رسمی اخذ نموده اند. فلذا نظر به این که کل زمین موصوف قانونا (مطابق مفاد ماده 149 قانون ثبت) در ملکیت موکلین قرار داشته، اقدام غیر قانونی خواندگان موجبات تضییع حقوق موکلین را فراهم نموده از طرفی در پرونده استنادی کلاسمان 895 مطروحه در همین شعبه دفاعیات مفصل پیرامون موضوع به عمل آمده دادگاه در مقام رسیدگی قرار ارجاع امر به کارشناس یک نفره و سه نفره صادر که در هر دو مورد نظریه کارشناسان دلالت بر محق بودن موکلین داشته و دارد و چون برابر مستندات موجود در پرونده استنادی از تاریخ صدور سند به نام موکل، دریا عقب نشینی نداشته و عطف و عنایت به این که مطابق مفاد سند رسمی موکل حد شمالی زمین به حریم دریا تعریف شده است موضوع از مصادیق ماده 149 قانون ثبت بوده و زمین واقع درضلع شمالی در حیطه مالکیت موکل قرار دارد و اخذ سند از طرف خوانده مغایرت به سند موکل داشته زیرا نتیجه این خواهد بود، ملک موکل محدود به حریم دریا نباشد.
توجها به محتویات پرونده استنادی و علی الخصوص نظریات کارشناس بدوی و هیأت صدور حکم به شرح خواسته له موکل مورد تمناست. خلاصه مدافعات خواندگان ردیف اول و دوم چنین است بر اساس تفویض اختیار شماره 787/020/9/7/85 کلیه اختیارات سازمان امور ارضی استان در خصوص دفاع از پرونده های موضوع اراضی دولت به اداره کل منابع طبیعی استان ها تفویض گردیده که مضبوط در پرونده امر نیز می باشد و ادامه دادند عرصه ای که آقای ف از امور اراضی استان تحت عنوان واگذاری تملک کرده بر اساس مساحت و حدود و ثغور و حدود اربعه مشخص است و سند مأخوذه به نام دولت در حد شمالی ملک مورد واگذار، که جزء باقی مانده پلاک و مشمول رأی موات بوده ارتباطی به محدوده ملکی خواهان محترم ندارد و دو سند صادره هیچ گونه تداخلی از لحاظ عرضی با یکدیگر ندارند و صدور سند به نام سازمان جنگل ها و مراتع کشور به نمایندگی از سوی دولت در راستای جری تشریفات قانونی صورت گرفته است دادگاه نظر به مجموع محتویات پرونده و عطف و عنایت به این که حدود مندرج در اسناد پلاک های ثبتی باقی مانده 8 فرعی از یک اصلی خریداری از سوی خواهان و 57/58 فرعی ثبت شد به نام سازمان جنگل ها و مراتع در سه ضلع (حدود) غرب به پلاک7 فرعی از یک اصلی و شرق به 59 فرعی از یک اصلی و شمال به حریم دریا تعریف گردیده اند با یکدیگر مشترک هستند.
به عبارت دیگر آن چه مورد معامله بوده و طرفیت با توافق و اراده آن را انشاء نمودند، معامله زمین ساحلی پس از کسر حریم 60 متری دریا بوده است و این که بر اساس مفاد ماده 149 قانون ثبت، قانون گذار در موارد اختلاف مساحت قید شده در اسناد و محدوده سند، محدوده را مقدم و ملاک عمل دانسته و آن چه که اضافه مساحت تصور شود محکوم به مالکیت صاحب حد می داند و از طرفی هدف اصلی و علت وجودی این مصوبه قانونی، پیشگیری از تزلزل عقود واستحکام قراردادهایی است که به لحاظ حدوث زیادتی مساحت به نسبت میزان تعیین شده در عقد و نتیجتا تحقق حق فسخ ناشی از این مغایرت درمعرض انحلال قرار گرفته است و همچنین با عنایت به نظریه کارشناس بدوی و هیأت سه نفره کارشناسان رسمی به شرح منعکس در پرونده استنادی که همین استدلال (استدلال فوق) را تقویت می نماید. لذا موضوع را از مصادیق ماده 149 ثبت اسناد و املاک تشخیص و مستندا به مفاد مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به ابطال سند مالکیت تحت پلاک ثبتی 1657 فرعی از 58 فرعی از یک اصلی امیر ساحلی جزء دهستان ده و همچنین خوانده ردیف دوم را به پرداخت مبلغ /2380000 ریال به عنوان هزینه داردسی در حق خواهان محکوم می نماید. و اما درخصوص دعوی خواهان به طرفیت مدیریت امور اراضی نظر به این که موضوع خواسته ابطال سند می باشد و برابر پاسخ استعلام منضم پرونده سند مالکیت اخذ شده به نام خوانده ردیف دوم یعنی سازمان جنگل ها و مراتع کشور می باشد. لذا دعوی متوجه شخص خوانده ردیف اول نبوده مستندا به مفاد بند 4 مواد 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می نماید. رأی حضوری، و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان است.
