اعطای وکالت بلاعزل در معامله یا در عقد بیع، رافع مسئولیت و تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی مورد معامله نمی باشد.
سوال:
چنانچه در مبایعه نامه طریق انتقال سند رسمی وکالت بلاعزل تعیین شده باشد(توافق) آیا علیرغم آمادگی فروشنده به اعطاء وکالت مورد تعهد، خریدار می تواند الزام به تنظیم سند رسمی درخواست کند؟
نظر هیئت عالی:
اعطای وکالت بلاعزل در معامله یا در عقد بیع، رافع مسئولیت و تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی مورد معامله نمی باشد و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده یا وجود وکالتنامه رسمی بلاعزل قابلیت استماع دارد.
نظر اکثریت:
تنظیم سند رسمی برای معاملات املاک از قواعد امری است و توافق بر خلاف آن نیز خلاف نظم عمومی است و لازم الاجراء نمی باشد. دعوی قابل استماع است چون عدم استماع، دلیل می خواهد و اگر بخواهیم قرار عدم استماع صادر کنیم باید به ماده 6 قانون آئین دادرسی مدنی استناد کنیم، در حالی که این دعوی اصلا مخالف موازین نیست. بر فرض در قرارداد شرط هم شود مشروطلِه این شرط، خریدار است و اگر شرط را شرط عدم انجام فعل در نظر بگیریم خلاف قواعد امری رسمی شدن معاملات املاک است و قابل ترتیب اثر نیست. لذا دعوی قابلیت استماع و الزام خوانده را دارد.
نظر اقلیت:
با عنایت به اینکه توافق طرفین برای نحوه انتقال رسمی که ممکن است در ثمن معامله تاثیر زیادی داشته باشد و به هیچ وجه خلاف نظم عمومی و قاعده امری نیست، چون مالک نمی گوید سند رسمی برای معامله ملک تنظیم نشود بلکه توافق می کند که من حوصله مراجعه به ادارات را ندارم و هزینه ها را نیز پرداخت نمی کنم. ممکن است ملک دارای تخلف ساختمانی باشد و مستلزم پرداخت جریمه سنگین ماده صد، در معامله نیز مدنظر قرار بگیرد. الزام فروشنده علیرغم توافق صریح برخلاف مواد 603 و 661 و قاعده انصاف بوده و خریدار با توجه به وکالتنامه رسمی، منعی برای تنظیم سند ندارد. در غیر این صورت ملکی که ارزش واقعی اش با عنایت به تخلفات ساختمانی و مشکلات تنظیم سند بر نصف ثمن فروخته شده بعد از توافق خریدار بیاد و الزام فروشنده را بخواهد که به نظر بر خلاف توافق طرفین بوده و قابلیت استماع ندارد.
و نظریه نهایی
نظر ابرازی:
تنظیم سند رسمی برای معاملات املاک از قواعد امری است و توافق برخلاف آن نیز خلاف نظم عمومی است و لازم الاجراء نمی باشد. دعوی قابل استماع است چون عدم استماع، دلیل می خواهد و اگر بخواهیم قرار عدم استماع صادر کنیم باید به ماده 6 قانون آئین دادرسی مدنی استناد کنیم درحالی که این دعوی اصلا خلاف موازین نیست. بر فرض در قرارداد شرط هم شود، مشروط له این شرط خریدار است و اگر شرط را شرط عدم انجام فعل بگیریم خلاف قواعد امری رسمی شدن معاملات املاک است و قابل ترتیب اثر نیست.
