فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم

پرسش: در صورتی که مستأجر محل سکنا، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته و مورد اجاره را با شرایط دیگری به شخص ثالثی اجاره دهد و مالک به علت تخلف مستأجر اول از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، حکم به فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم را طبق بند «د» ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 تقاضا کند:

الف) با توجه به اینکه اجاره دوم با اجازه مالک واقع شده حق فسخ برای ایشان باقی است؟

ب) در صورت ثبوت حق فسخ با توجه به اینکه مستأجر دوم به تعهدات قراردادی خود عمل کرده آیا فسخ اجاره اول در حق مستأجر دوم هم تأثیر دارد و می توان مورد اجاره را از وی منتزع ساخت؟

ج) در صورتی که فسخ اجاره اول تأثیری در اجاره دوم نداشته باشد، اجاره بها به چه میزان و به چه کسی پرداخت خواهد شد؟

اتفاق نظر

موجری که به موجب عقد اجاره به مستأجر اجازه داده است که مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد، در واقع اجازه تصرفاتی را داده است که منافی خیار مندرج در قرارداد است. بنابراین اجاره دوم، موجب انتقال مالکیت منافع عین مستأجره به مستأجر دوم می شود و از ملاک ماده 454 قانون مدنی هم استفاده می شود که هر گاه عدم تصرفات ناقله درعین و منفعت شرط نشده باشد، فسخ اجاره اول، اجاره دوم را باطل نمی کند. لذا مستأجر دوم برای مدتی که مستأجر اول مالک منفعت بوده از مورد اجاره استیفای منفعت می کند و همان مقدار اجرت المسمی که به موجب قرارداد معین شده، در تعهد وی قرار خواهد گرفت.

در عین حال فسخ اجاره اول، اجرت المثل را نسبت به باقی مانده مدت بر عهده مستأجر اول قرار می دهد، ولی عین مستأجره در ید مستأجر دوم تا انقضا مدت باقی خواهد ماند و ملک سلب منفعت شده به مالک برمی گردد. با وصف مذکور مستأجر اول از زمان فسخ اجاره، اجرت المثل درحق مالک می پردازد و مستأجر دوم اجرت المسمی را به همان میزان که در قرارداد معین شده، به مستأجر اول می دهد.

نظر کمیسیون نشست قضائی(5)

مستأجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، نه تصرفاتی در ملک دارد  و نه اینکه بعد از انقضای مدت اجاره، مالکیتی بر منافع برای وی متصور است.

به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستأجر سابق و مستأجر جدید قطع شده و بین مستأجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار شده و از آن جایی که مستأجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسئول آثار قائم مقامی حقوق می باشد، طرح دعوای فسخ اجاره با مستأجر اول سالب به انتفای موضوع است. در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور می تواند آن را مطالبه کند.