سوال: خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره می دهد. پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستاجر که به اتهام صدور چک های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی وکلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می سپارد، کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره بها، به مدت یک سال به آقای (ز) اجاره می دهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره نامه را امضا می کند. خانم (الف) به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از ناحیه آقای (ج) برای دریافت اجاره های معوقه مراجعه می کند و با وضع مذکور مواجه می شود. با این وصف، آیا اولا: (الف) در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و آیین نامه آن می تواند از مراجع قضایی درخواست تخلیه کند؟ در صورت مثبت بودن دعوا به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود؟ ثانیا: آیا عملکرد آقای (ج) وصف مجرمانه دارد؟ ثالثا: آیا کارمند و مدیر بنگاه (د) قابل تعقیب کیفری هستند؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی؟
نظر اکثریت
از آن جا که مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 موجر تنها در صورت انقضا مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه محل اجاره داده شده خواهد بود و در سؤال مطروحه مدت منقضی نشده است، از این رو چنانچه در اجاره نامه تنظیمی واگذاری به غیر منع شده باشد، خانم (الف) یعنی، موجر تنها به لحاظ خیار تخلف از شرط با طرح دعوا به طرفیت مستاجر، (ج) قادر به فسخ عقد اجاره و سپس تخلیه محل استیجاری خواهد بود و باید به طرفیت مستاجر دوم، یعنی متصرف نیز دعوای خلع ید طرح کند. در پاسخ سؤال دوم، باید اذعان داشت نظر به اینکه عقد اجاره اولیه به نحو صحیح واقع گردیده و مستاجر اول، (ج) تا زمانی که عقد از طرف خانم (الف) فسخ نشده است، مالک منافع شناخته می شود، هر چند که عمل مستاجر که با مراجعه به بنگاه دیگر و معرفی کردن خود به عنوان مالک جهت تنظیم اجاره نامه دوم، با سوء نیت بوده است، از آن جا که عمل وی موجب انتقال عین شده و حین عقد، خود را مالک آن معرفی کرده و تنها در واقع سبب انتقال منافعی شده است که نامبرده به موجب اجاره نامه اولیه مالک آن بوده و عمل ایشان در زمانی صورت گرفته که مدت اجاره نیز منقضی نشده است، به هیچ وجه، جرمی از ناحیه نامبرده و دیگران تحقق نیافته است.
نظر اقلیت
ضمن تأیید نظر اکثریت، در پاسخ به سؤال اول باید اذعان داشت از آن جا که مستاجر اولیه (ج) با تقلب و مراجعه به بنگاه دیگری غیر از بنگاه اولیه و معرفی کردن خود به عنوان مالک عین مستاجره و احتمالا ارائه اسناد مالکیت و پیشنهاد مال الاجاره ای بیشتر از مال الاجاره اولیه و دریافت آن قصد کلاهبرداری داشته و با تنظیم اجاره نامه دوم، قصد خویش را نیز با دریافت ودیعه عملی کرده است، با توجه به مراتب مذکور، بی تردید عمل نامبرده، کلاهبرداری است و باید به مجازات مقرر در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری برسد و چنانچه کارمند بنگاه نیز با علم به مراتب مذکور، مبادرت به تنظیم اجاره نامه کرده باشد او نیز باید به جرم معاونت در کلاهبرداری مجازات گردد.
نظر کمیسیون نشست قضایی (5)
نظر به اینکه موجر در صورت انقضا مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند و در فرض سؤال مدت اجاره منقضی نشده است، در صورتی که حق واگذاری مورد اجاره از مستاجر سلب شده باشد، مالک می تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجاره ها یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستاجر طرح و اقامه کند. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده بود، ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد. عملکرد مستاجر با توجه به نداشتن حق واگذاری و معرفی خود به عنوان مالک و عین و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود و برای مدت بیشتر از باقی مانده مدت اولیه، با شکایت منتقل الیه (به عنوان مستاجر دوم) می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد. بنگاه دار در صورت نداشتن سوء نیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد کرده، چه از نظر مسئولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات، دارای مسئولیت است.
