پرسش: آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی بوده، به موجب قرارداد یک ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار می شود و در متن اجاره نامه هم قید می شود که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته است و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت، اما عین مستاجره عملا آموزشگاه رایانه بوده و رایانه در آن به فروش می رسیده است. اینک موجر به استناد انقضا مدت اجاره، خواهالن تخلیه محل است. سؤال این است که هر چند قرارداد قبل از سال 1376، تنظیم شده، در سال 79 تمدید شده است، آیا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 بر قضیه حکومت دارد؟
نظر اکثریت
اولا: نظر به این که قرارداد قبل از سال 76 تنظیم گردیده است برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد بود.
ثانیا: از آن جا که موجر، تنها به دلیل انقضا مدت، درخواست تخلیه محل را از مستاجر داشته است، قطع نظر از مسکونی یا تجاری تلقی شدن، تخلیه محل استیجاری مشمول مقررات قانون رواط موجر و مستاجر مصوب 1356 بوده و مطابق این قانون، صرف انقضا مدت از موجبات صدور حکم تخلیه محسوب نمی شود. از این رو دعوای خواهان وارد نبوده، دادگاه باید حکم به رد آن صادر و اعلام کند، اما صرف نظر از این موضوع، این که آیا با توجه به مفاد قرارداد تنظیمی چنین محلی را می باید تجاری یا مسکونی تلقی کرد، باید اذعان داشت آنچه از نظر قانون ملک در تلقی یک مکان به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت و یا مسکونی بودن آن باید در نظر گرفته شود، عبارت از چگونگی استفاده از آن محل است و چنانچه علی رغم پروانه مسکونی، از محل به عنوان کسب و تجارت استفاده شود، عمل مستاجر در استفاده از آن به عنوان محل کسب، تنها تخلف از مقررات شهرداری تلقی خواهد شد.
از این رو با گذشت زمان و فعالیت مستاجر به کسب و تجارت در محل و در نتیجه رونق تجاری آن، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و عدم دریافت چیزی به عنوان سرقفلی از ناحیه موجر و ذکر عدم استحقاق مستاجر در دریافت آن با توجه به این که مفهوم سرقفلی در عرف تجاری و بازار با مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت متفاوت بوده و سبب ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است تأثیری در موضوع ندارد.
به این معنا که در ایجاد سرقفلی اراده و توافق طرفین دخالت داشته و حال آن که در ایجاد حق کسب و پیشه و یا تجارت اراده طرفین دخالتی نداشته بلکه عواملی از قبیل: علامت تجاری و نام تجاری، فعالیت شخص و رونق تجاری و موقعیت محل مؤثر است. به هر حال مستاجر با وجود عوامل مؤثر در ایجاد حق کسب پیشه، استحقاق بهره مندی از چنین حقی را خواهد داشت. لذا در صورت تخلیه، مستاجر که با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای به فعالیت می پردازد، مطابق مقررات قانون مصوب سال 56 استحقاق دریافت آن را خواهد داشت.
نظر اقلیت
قرارداد تنظیمی با استدلال مذکور در نظریه اکثریت مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 56 است. محل استیجاری دارای پروانه مسکونی بوده و پرداختن به کسب و پیشه یا تجارت ولو با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای بدون داشتن کسب از اتحادیه بر خلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی، عنوان محل کسب و پیشه و یا تجارت نخواهد بخشید، بنابراین مستاجر محل، علی رغم فعالیت چندین ساله، حقی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نخواهد داشت و با تخلیه محل علاوه بر عدم استحقاق، چیزی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به دلیل اینکه وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته، استحقاق دریافت سرقفلی را نیز نخواهد داشت.
نظر کمیسیون نشست قضایی(1)
با توجه به مفروضات موضوع به شرح منعکس در متن سؤال در ابتدای برقراری رابطه اجاره که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صورت گرفته، توافق طرفین بر این بوده که مستاجر از محل مورد اجاره به عنوان دفتر کار استفاده کند و صرف همین مطلب موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت بر رابطه اجاره طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ملک تعلق می گیرد.
با توجه به اینکه آپارتمان مورد اجاره محل مسکونی بوده و موجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی ( با لحاظ ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر1356) استحقاق مستاجر را در مطالبه حق کسب یا پیشه که وفق تبصره 2 ماده 19 قانون اخیر در حق مستاجر پایدار گردیده، نفی نخواهد کرد. در اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون مصوب 1356 صرف انقضا مدت اجاره مجوز تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و بنابراین، تمدید هر ساله مدت اجاره از جانب طرفین در حق مکتسبه مستاجر در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری نخواهد داشت.
