پرسش: چنانچه سند عادی اجاره، طبق شرایط مقرر در ماده 2 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376، تنظیم نشده باشد و تاریخ انعقاد قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون مذکور باشد. قرارداد مذکور تابع کدام قانون است؟
نظر اکثریت
با توجه به اینکه در ماده 1 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 آمده است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره تمامی اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و از طرفی برابر ماده 13 همان قانون، تمام قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو شده است، اجاره نامه های مربوط به اماکن استیجاری که دارای شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 نباشند، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهند بود. چون ماده یک قانون پیشگفته،
اماکن استیجاری را تابع سه چیز دانسته است، 1. قانون مدنی 2. قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 شرایط مقرر بین موجر و مستاجر. پس اگر قراردادی تابع قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 نباشد، طبیعی است که تابع مقررات دیگر مندرج در ماده 1 خواهد بود که قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است. ضمنا قوانین موجر و مستاجر سال 1356و 1362 نسخ ضمنی شده است.
نظر اقلیت
با توجه به این که در ماده2 قانون موجر و مستاجر مصوب سال1376 برای این که قراردادی مشمول قانون فوق الذکر قرار گیرد، ضوابطی را مقرر کرده است که باید در هنگام تنظیم سند عادی اجاره رعایت شود. در صورت عدم رعایت ضوابط مذکور قانون موجر و مستاجر بر قراردادی که بدون رعایت ضوابط تنظیم شده باشد حاکم نخواهد بود و طبعا قوانین قبلی، یعنی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1362 حسب مورد بر اجاره اماکن تجاری و مسکونی حاکم خواهد بود. مضافا این که قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376، مقرراتی را وضع کرده که استثنایی است و با اصول حاکم بر رسیدگی به دعاوی مطابقت ندارد و در مورد استثنا به قدر باید اکتفا نمود و قدر مسلم این است که مقررات موجر و مستاجر مصوب سال 1376، در مورد قراردادهایی که بدون رعایت ضوابط مندرج در ماده 2 قانون مذکور تنظیم شده است، حکومت ندارد و در مانحن فیه حاکمیت قوانین سابق ادامه دارد.
نظر کمیسیون نشست قضایی(5)
با توجه به عموم و اطلاق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، قرارداد تنظیمی، تابع قانون روابط موجر و مستاجر اخیر التصویب است. از حیث درخواست تخلیه چنانچه به شرایط ماده 2 قانون مذکور، عمل نشده باشد رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انقضا مدت در محاکم عمومی امکان پذیر است. نظر اکثریت در استنباط از ماده 13 قانون یاد شده و نسخ ضمنی شناختن قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و 1362 صحیح نیست. زیرا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، ناظر به عقود اجاره ای است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، به اجاره واگذار شود و شامل اماکنی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون مذکور به اجاره واگذار شده نمی شود. به عبارتی دیگر، با صراحت ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 16/5/1376 مبنی بر اینکه: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنا و مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد بود.»
نظر قانون گذار به وضوح ناظر به قراردادهای اجاره که بعد از لازم الاجرا شدن قانون، برای اولین بار به اجاره واگذار می شود و شامل اماکنی که مسبوق به سابقه اجاره قبلی است نمی شود.
