پرسش: هرگاه موجر، ضمن قرارداد اجاره محل سکنی، مبلغی را به عنوان قرض الحسنه یا عنوان دیگری از مستاجر دریافت، لیکن در انقضا موعد اجاره، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشد و تخلیه مستاجر را هم نخواهد:
الف) تصرفات مستاجر بعد از انقضا موعد اجاره چه حکمی دارد، آیا مشمول قرارداد سابق است؟
ب) اجاره بها بعد از انقضا مدت به مقدار مبلغ تعیینی اجاره است یا اجرت المثل؟
ج) اگر مستاجر قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، آیا می تواند عین مستاجره را تا وصول مطالبات خود حبس کند؟
د) چنانچه موجز بعد از انقضا مدت، تقاضای تخلیه نماید و دادگاه حکم به تخلیه ملک، مشروط به آنکه موجر وجهی را که به عنوان ودیعه دریافت داشته مسترد نماید صادر کند. لیکن موجر از ایداع و یا استرداد وجه خودداری نماید. آیا استمرار تصرفات مستاجر در مورد اجاره جایز است؟
نظر اول
با توجه به مندرجات ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که تخلیه و تحویل مورد اجاره رتبه موجر، موکول به استرداد سند و یا وجه به مستاجر و یا سپردن ان به دایره اجرا دانسته و مستفاد از لاک ماده 496 قانون مدنی و ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و مستفاد از حدیث شریف«حرمت مال المسلم کحرمه دمه» در هر دو صورت(چه موجر درخواست تخلیه کرده یا نکرده باشد):
اولا: ادامه تصرفات مستاجر تا استرداد وجه جایز است.
ثانیا: در صورت استیفای منفعت نسبت به مدت زمانی که مستاجر از مورد اجاره پس از انقضا مدت استفاده نکرده است باید اجرت المثل به میزان اجرت المسمی بپردازد و مازاد بر آن بر خلاف عدل و انصاف است.
ثالثا: اگر پس از انقضا مدت، استیفای منفعات نکرده است، فقط به لحاظ عدم استرداد وجه مورد نظر، عین مستاجره را در اختیار داشته با توجه به اصل برائت ذمه وجهی نباید بپردازد.
نظر دوم
استیفای منفعت پس از انقضا مدت اجاره در صورتی که موجر درخواست تخلیه کرده باشد مجاز نیست و از باب ضمان باید اجرت المثل بپردازد.
نظر سوم
باید نوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
نکته: در مورد بندهای (الف) و (ب)، توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 و قسمت اخیر ماده 501 قانون مدنی، در مورد بندهای (ج) و (د) توجه به ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1378 ضروری است.
نظرکمیسیون نشست قضایی(5)
الف) تصرفات مستاجر بعد از انقضا مدت مشمول قرارداد سابق بوده و استمرار دارد.
ب) در فرض سؤال اجاره بهای بعد از انقضا مدت، اجرت المثل بر اساس اجرت المسمی خواهد بود، به عبارت دیگر مادام که مبلغ پرداختی مستاجر مسترد نگردد، بر مبنای توافق متعاملین، شرایط قرارداد جاری خواهد بود.
ج) اگر مستاجر قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، با استفاده از عموم و اطلاق ماده 273 قانون مدنی و ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362، مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و نسبت به مطالبه مبلغ قرض الحسنه دادخواست حقوقی طرح و اقامه نماید.
د) چون با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرای مدنی است. لذا استمرار تصرفات مستاجر در قبال پرداخت اجور جایز بوده بلامانع است.
