پرسش: در صورتی که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستاجر در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد، آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟
نظر اکثریت
امکان صدور حکم تخلیه ممکن است، زیرا:
- به موجب ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است. بدیهی است وقتی قانون گذار رفع تصرف علیه شریک مشاع را می پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از سوی شریک علیه شخص غیر شریک(مستاجر در موضوع پیشِرو) لااقل در بخشی که به نحو مشاع در تصرف دارد، امکان پذیر خواهد بود.
- به موجب تبصره ماده 16 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 امکان تخلیه علیه یکی از مستاجرین متعدد که تخلف نمایند امکان پذیر است. پس یک مستاجر نیز در قبال موجرین متعدد به طرفیت هر کدام مستاجر جداگانه ای محسوب می شود که امکان تخلیه از سوی یکی از آنان وجود دارد.
- در صورتی که با استرداد دعوا از سوی یکی از خواهان ها تنوان درخواست تخلیه نمود این به ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی تواند استفاده نماید.
- به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی امکان خلع ید از املاک مشاعی پیش بینی شده است.
- به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره املاک مشاع با این که مجاز شمرده شده است، به تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است. پس بدون اذن شریک نمی توان ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن موجر دیگر و درخواست تخلیه، تخلیه انجام می گیرد.
نظر اقلیت
امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد، زیرا:
- با فرض تخلف مستاجر با توجه به اینکه یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته، مستاجر می تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخواست تخلیه موجر دیگر مانع این حق می شود، چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض است و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم.
- مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست، زیرا مسائل مطروحه مربوط به تصرف عدوانی و خلع ید بوده که نوعی عدوان حاکم است. در حالی که در تخلیه رابطه امانی بوده و مقررات خلع ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی شود.
- مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق ندارد که اعمال خیار نماید مگر اینکه تمامی آنان با هم موافق باشند. پس با موافقت یکی از آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.
نظر کمیسیون نشست قضایی(6)
درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و در این مورد حکم به تخلیه داده می شود. حال در فرض سؤال مطروحه مورد اجاره متعلق به دو نفر است که به علت این که مستاجر بدون اجازه، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده اند. در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود را مسترد می نماید در این صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه را صادر می نماید. ماده 43 قانون اجرای احکام مؤید صحت این بیان است. با این توضیح که دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می نماید. ولی اجرای آن تابع مقررات املاک مشاعی است.
