پرسش: آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اجرای دستور تخلیه عین مستأجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است؟ به عبارت دیگر آیا ابتدا باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعدا تخلیه انجام پذیرد، یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟
نظر اکثریت
به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد، لیکن قانون گذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانون گذار این بود، همانند ماده 4 قانون مذکور به پرداخت موارد مندرج در ماده 2 محکوم می کرد و از سوی دیگر قانون گذار فصل خاصی (فصل دوم) از قانون را به سرقفلی اختصاص داده و تبصره ماده 6 قانون روابط موجر ومستأجر منصرف از مصادیق ماده 4 همان قانون است. مستأجر می تواند به استناد ماده 17 آیین نامه اجرایی چنانچه مدعی حق از جمله مطالبه حق سرقفلی باشد از دادگاه درخواست کند و این تقاضای مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست، هر چند که این امر با حقوق مستأجر در تضاد است و ممکن است مستأجر بعد از اخذ رأی از دادگاه با غیبت موجر مواجه شود و یا اصلا موجر در دسترس نباشد که به نظر می رسد اصلاح این قانون و منوط کردن تخلیه به پرداخت حق سرقفلی با عدالت سازگارتر باشد، هر چند که قانون گذار تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی نکرده است.
نظر اقلیت
از ذکر کلمه «هنگام» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 استفاده می شود. مراد قانون گذار این بوده که تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است و اگر مراد قانون گذار غیر از این بود ضرورتی نداشت که هنگام تخلیه را ذکر کند و سرقفلی نیز از مصادیق ماده 4 قانون مذکور است، بنابراین تخلیه ابتدا منوط به پرداخت حق سرقفلی است.
نظر کمیسیون نشست قضائی(1)
با استفاده از ملاک ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مبنی بر اینکه در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین شده و به دستور تبصره 1 ماده مرقوم در مواردی حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر می شود. مهلت های مذکور در این ماده ازتاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد و مستفاد از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دایر بر اینکه: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.» در فرض سؤال دادگاه باید با تعیین سرقفلی مستأجر به نرخ عادلانه روز اجرای دستور تخلیه را منوط به ایداع یا پرداخت سرقفلی نماید. در نتیجه نظر اقلیت تأیید می شود.
