سوال: مالک مغازه(x) در سال 1368 آن را به شخص (ب) اجاره داده است. در سال 1379 شخص (ب) همان مغاره را با رعایت تمام شرایط مقرر در قانون سال 1376 به شخص (ج) اجاره داده است. در حال حاضر (ب) علیه (ج) درخواست صدور دستور تخلیه را طرح کرده است. دادگاه در قبال این درخواست چه تصمیمی اتخاذ می کند؟
نظر اکثریت
با عنایت به اینکه مستاجر اول، مالک منافع عین مستاجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستاجر دوم کرده است و با توجه به این که مستاجر اول در عین مستاجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال 68 بر اساس قانون سال 1356، این حق برای او ایجاد شده است و نظر به این که رابطه استیجاری مستاجر اول با مالک عین بر اساس قانون سال 1356 بوده، اما رابطه استیجاری نامبرده با مستاجر دوم مشمول قانون سال 1376 است و با انعقاد عقد اجاره دوم، مستاجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است، دعوای تخلیه مستاجر اول به طرفیت مستاجر دوم قابل استماع و رسیدگی است و وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر مستاجر اول نیز تأثیری در اصل موضوع ندارد، زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نشده و قانون گذار نیز به این جهت عامدا و عالما عنوان مالک و مستاجر سال 1339 را در سال 1356 به قانون موجر و مستاجر تغییر داد و در قانون سال 1376 نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک) دستور تخلیه صادر می شود. در نهایت در صورتی که مستاجر اول حق انتقال به غیر نداشته باشد، موجر اصلی یا مالک نیز می تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستاجر دوم که قائم مقام او است اقامه کند، زیرا رابطه استیجاری مالک با مستاجر اول همچنان به قوت خود باقی است.
نظر اقلیت
نظر به اینکه مستاجر اول با انعقاد عقد اجاره دوم از جریان اجاره عین مستاجره خارج می شود و مستاجر دوم قائم مقام مستاجر اول شده و رابطه استیجاری بین مستاجر دوم با مالک برقرار می شود و بعد از اجاره دوم، مستاجر اول هیچ علقه ای به عین مستاجره ندارد، دعوای تخلیه مستاجر اول علیه مستاجر دوم قابل استماع نیست، زیرا با انتقال عین مستاجره به ثالث، نامبرده دیگر مستاجر نیست، بلکه مستاجر دوم قائم مقام او شده است و همچنین مستاجر اول، موجز نیز تلقی نمی شود. زیرا نامبرده به قائم مقامی از مالک، عین مستاجره را به ثالث منتقل کرده و موجر در حقیقت همان مالک است. رأی وحدت رویه شماره 9 سال 1355 نیز بر این نکته تصریح دارد و مقرر کرده که با واگذاری عین مستاجره به ثالث، دیگر مستاجر هیچ حقی در عین مستاجره ندارد و دعوای تخلیه او قابل استماع نیست. در نهایت مستاجر اول می تواند حق کسب و پیشه و تجارت خود را از مستاجر دوم مطالبه کند.
نظر کمیسیون نشست قضایی (1) مدنی
در فرض سؤال چنانچه مستاجر اول با سند رسمی مغازه را از مالک با حق انتقال به غیر اجاره کرده و مورد اجاره را با سند رسمی به غیر منتقل کند، این انتقال متضمن صلح منافع مورد اجاره به غیر با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بوده، مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام قانونی مستاجر سابق خواهد بود. در شرایطی که مستاجر اول بدون دریافت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت مورد اجاره را به طور موقت و بر اساس قانون روابط و مستاجر سال 1376 به شخصی اجاره داده باشد، با انقضای مدت اجاره می تواند از مرجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه را بکند. زیرا علاوه بر اینکه طرفین حاکمیت قانون سال 1376 را مورد تأکید قرار داده اند، عرف حاکم در روابط موجر و مستاجر در واگذاری مورد اجاره بدون انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بر این منوال است. در نتیجه نظر اکثریت مورد تأیید است.
