سوالات متداول

سوال: خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره می دهد. پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستاجر که به اتهام صدور چک های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی وکلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می سپارد، کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره بها، به مدت یک سال به آق ...

سوال: رویه قضات محترم در خصوص اعمال ماده 674 قانون مجازات اسلامی، (خیانت در امانت) نسبت به مستاجری که پس از انقضا مدت اجاره، ملک را تخلیه نکرده، بدون استیذان در رضایت موجر، همچنان از عین مستاجره استفاده بلامجوز می کند، چیست؟   نظر اکثریت هر چند ماده قانونی مربوط (ماده 674) ناظر بر خیانت در اموال غیر منقول هم هست، تحمیل تحمل مجازات به مستاجر به عنوان خیانت در امانت در تاریخ رویه قضایی از ابتدا تا کنون به هیچ وجه سابقه نداشته و چنانچه به سیر قانون گذاری نیز در خصوص چنین جرمی نگاه کنیم، متوجه ...

سوال: اگر عرصه ساختمان به نام شخصی و اعیانی آن به نام شخص دیگری باشد و مالک عرصه بخواهد ساختمان را به شخص ثالثی اجاره بدهد، آیا بعد از انقضای مدت اجاره مالک عرصه می تواند دادخواست تخلیه تقدیم کند؟   نظر اکثریت رابطه استیجاری برای تخلیه کافی است، زیرا تا شخصی نسبت به آن معترض نشده، دادگاه تکلیفی به احراز مالکیت ندارد.   نظر اقلیت از ارکان دعوای تخلیه، اثبات مالکیت خواهان و احراز رابطه استیجاری است. بنابراین نظر به این که خواهان در دعوای مطروحه ذینفع نیست، دادگاه باید قرار رد دعوای خواهان را ...

سوال: چنانچه مستاجر از بابت اجاره بها در واقع از بابت دین خود چک یا سند تجاری به موجر بدهد آیا تبدیل تعهد شده است؟   نظر اکثریت صدور چک و تحول آن از ناحیه مستاجر به موجر مسبوق به قرارداد بوده و صرف صدور چک دلیلی بر زایل شدن قرارداد اجاره نیست، زیرا قصد در رضای مشترک طرفین بر تعهد لازم است و تبدیل تعهد محسوب نمی شود. در صورت عدم وصول وجه چک در امضای آن است که تعهد (اجاره) به قوت خود باقی است و حقوق دایر بر مطالبه اجاره بها و درخواست تخلیه از بابت صدور چک منتهی نشده بلکه موجر اختیار دارد برای ...

سوال: در صورتی که در دعوای تخلیه عین مستاجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد، رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه است؟   اتفاق نظر گرچه در این مورد بحث، دو نظریه مشورتی مختلف وجود دارد، به نظر می رسد نظریه مشورتی 4514/7-27/9/62 به واقعیت نزدیک تر و با قانون مطابقت بیشتری دارد و استدلال این که تخلیه ملک مشاعی نسبت به کل شش دانگ با حقوق مستاجر منافات دارد. لذا خلع ید مستاجر از کل ملک قانونی و صحیح نیست. زیرا با این استدلال تخلیه سهم مشاعی مورد اجاره هم نباید جایز باشد و حال آن که طبق ماده 43 قانون ...

سوال: خواهان دعوای تخلیه مورد اجاره را به جهت تغییر شغل مستاجر، مطرح کرده است و ضمن آن درخواست تأمین دلیل کرده، در حین اجرای قرار تأمین دلیل توسط عضو مجری قرار که مدیر دفتر دادگاه بوده، طرفین سازش، و صورت جلسه آن توسط مدیر دفتر تنظیم شده است. آیا سازش مزبور طبق تبصره ماده 182 قانون آیین دادرسی عمومی و انقلاب در امور مدنی در حکم سازش در دادگاه بوده یا تنظیم سازش نامه توسط قاضی موضوعیت دارد؟   اتفاق نظر با توجه به اینکه در تبصره ماده مزبور مقنن صراحتا «سازش نامه تنظیمی از طرف قاضی مجری قرار» ...

سوال: فردی در دادخواست خود حکم به تخلیه مغازه استیجاری را از جهت واگذاری ملک به غیر، توسط مستاجر خواستار شده و در غیر جلسه اول، خواسته را از جهت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها مطرح کرده، آیا این امر تغییر خواسته است یا نیست؟   اتفاق نظر با توجه به آثار حقوقی مختلفی که هر یک از موضوعات دارند، تغییر خواسته است، زیرا در تخلیه ازجهت واگذاری به غیر، نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد و در تخلیه از جهت عدم پرداخت اجاره بها، حقی تعلق نمی گیرد. بنابراین باید مفاد ماده 98 قانون آیین دادرس ...

سوال: با توجه به جهات رد دادرس مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی، اگر دادرس قبلا در خصوص دادخواست خواهان مبنی بر تخلیه محل کسب از جهت عدم پرداخت اجاره بها رأی داد و مجددا خواهان با دادخواست جدید، متقاضی تخلیه همان ملک از جهت تعدی و تفریط مستاجر شد، آیا همان دادرس می تواند رسیدگی و اظهار نظر کند، یا چون قبلا در مورد تخلیه رأی داده است مردود است؟   اتفاق نظر با توجه به اینکه موضوع خواسته موضوعی مرکب است، یعنی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط و تخلیه از جهت عدم پرداخت اجاره بهاست که با هم فرق می کند و ...

سوال: آیا دادگاه ویژه فرمان ولی فقیه صلاحیت صدور حکم تخلیه و خلع ید و رفع تصرف از املاک ضبط شده را دارد؟   اتفاق نظر چنانچه واگذاری املاک مزبور توسط دادگاه ویژه یا ستاد اجرایی یا امور سرپرستی دادگاه های انقلاب صورت گرفته باشد صدور احکام تخلیه، خلع ید و رفع تصرف از طریق دادگاه ویژه فرمان ولی فقیه ممکن است. در غیر این صورت چنین موضوعاتی در محاکم عمومی دادگستری باید طرح و اقامه شود.   نظر کمیسیون نشست قضایی (1) دعاوی تخلیه ید و رفع تصرف از اموال ضبط شده علی الاصول در صلاحیت رسیدگی دادگاه ...

سوال: دعوایی به خواسته تخلیه عین مستاجره علیه پنج نفر از وراث مستاجر اقامه شده که یکی از خواندگان در دادگاه حاضر و چهار نفر دیگر حضور نیافته اند، دادگاه نسبت به قضیه رسیدگی و حکم مقتضی صادر کرده که نسبت به خوانده حاضر حضوری و نسبت به دیگران غیابی است. محکوم علیه حاضر، اقدام به تجدیدنظر خواهی کرده و دادگاه تجدیدنظر حکم صادره را تأیید کرده است. حال افراد غایب، اقدام به واخواهی کرده اند در این وضعیت، تکلیف دادگاه بدوی با توجه به احتمال صدور حکم بر خلاف حکم قطعی مرجع تجدیدنظر چیست؟   نظر اکثریت ...

سوال: آیا دستور دادگاه در تخلیه مکان های استیجاری، موضوع ماده واحده قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376، قابل تجدیدنظر و اعتراض از سوی مستاجر است؟ نحوه اقدام مستاجر در خصوص اعتراض به دستور دادگاه چگونه است؟   اتفاق نظر دستور دادگاه قطعی و لازم الاجرا است. وفق ماده 18 آیین نامه اجرای قانون، مستاجر بدون رعایت تشریفات، متقابلا می تواند در همان پرونده، حقوق و خسارات خود را مطالبه کند و این به معنای تجدیدنظر از دستور نیست.   نظر کمیسیون نشست قضایی(7) نظر به آنکه دستور تخلیه مورد اجاره ...

سوال: آیا امکان اعمال ماده 326 آیین دادرسی مدنی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 مجلس شورای اسلامی وجود دارد؟ آیا دستور تخلیه موضوع قانون فوق، قابل نقض و اعاده به وضع سابق است؟   اتفاق نظر دستور دادگاه حکم یا قرار نیست که مشمول ماده 326 دادرسی مدنی شود ولی چون یک دستور اداری است، توسط خود دادگاه از جهت اصلح یا اعاده صحت، قابل عدول و ترمیم است که این معنا از مفهوم ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون، استنباط می شود.   نظر کمیسیون نشست قضایی (7 ...