پرسش: چگونگی جمع بین بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره 1 این ماده
نظر اکثریت که در تاریخ 22/2/64 اعلام شده است.
بند 9 ماده 14 قانون، ناظر به موردی است که مستأجر به موقع اجاره بها را نیز نپردازد و با وجود ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه ظرف ده روز نیز حاضر به پرداخت مال الاجاره نشود. دراین فرض مالک می تواند به عنوان عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت به موقع اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه کند. البته چنانچه مستأجر قبل از صدور حکم علاوه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را نیز به عنوان جریمه به موجر پرداخت کند ارفاقا حکم تخلیه صادر نمی شود و تبصره 1 ماده مذکور ناظر به تکرار تخلف مستأجر در پرداخت اجاره بهاست. به این معنی که اگر ظرف یک سال مستأجر دو بار تأخیر در پرداخت اجاره بها کند به طوری که موجر ناگزیر از ارسال اظهارنامه یا اخطاریه شود و برای بار سوم نیز تأخیر کند ولو اجاره بها را متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ها بپردازد باز هم متخلف محسوب است و مالک می تواند به علت تکرار تخلف و بد حسابی مستأجر از دادگاه درخواست تخلیه نماید.
در این مورد مستأجر از ارفاق پرداخت 20 درصد جریمه به منظور جلوگیری از صدور حکم تخلیه برخوردار نیست و در هر حال مالک در قبال مستأجرمتخلف یا بدحساب در استفاده از بند 9 ماده 14 و یا تبصره 1 آن مخیر است و می تواند حسب مورد به هر طریق یا به عنوان عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت و یا تکرار در تأخیر، ابتدا به ساکن برای تخلیه اقامه دعوی کند و مقید نیست که لزوما اول طریق بند 9 ماده 14 را طی کند و آن گاه از تبصره 1 استفاده کند. در مورد تبصره 1 ماده 14 که مالک می تواند به علت تکرار تأخیر در پرداخت علیه مستأجر حکم تخلیه قطعی بگیرد به طریق اولی نسبت به مستأجری که اصلا اجاره بها را نپرداخته حق استفاده از تبصره مذکور برای تخلیه را خواهد داشت.
نظر اقلیت
بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره 1 آن هر کدام مورد خاصی را پیش بینی کرده و از مقوله جداگانه اند و مالک مختار در استفاده از هر دو امتیاز و گزینش هر یک به دلخواه نیست. به این معنی که بند 9 ناظر به موردی است که مستأجر اساس اجاره بها را پرداخت نکرده و تبصره ناظر به حالتی است که مستأجر اجاره بها را پرداخت کرده. در نهایت با تأخیر و متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ها و چون در بند 9 قانون گذار ارفاقی برای مستأجر پیش بینی کرده مالک نمی تواند به منظور محروم کردن مستأجر از ارفاق مذکور ابتدا از تبصره 1 ماد 14 استفاده کند، بلکه در مورد عدم پرداخت لزوما می بایست به استناد بند 9، درخواست تخلیه کند و تنها در صورت سه نوبت تأخیر در پرداخت اجاره بها ظرف یک سال است که مالک می تواند از تبصره 1 استفاده نماید.
