پرسش: پس از انقضا مدت اجاره در مورد محل کسب مستأجر با گرفتن حقوق کسب و پیشه مورد اجاره را تخلیه و آن را با امتیاز برق و تلفنی که خود ابتیاع کرده بود و پس از وصول بهای آن تحویل مالک می دهد و به موجب قرارداد عادی جداگانه متعهد می شود در تاریخ معینی در دفترخانه جهت اعلام فسخ اجاره نامه رسمی سابق و همچنین انتقال رسمی برق و تلفن به مالک حاضر شود، لیکن به تعهد خود عمل نمی کند و مالک به خواسته اعلام بی اعتباری اجاره نامه رسمی سابق و اعلام فسخ آن دادخواست می دهد.
آیا تعهد مذکور معتبر است؟ و آیا دعوای مطروحه تحت عنوان یاد شده قابلیت استماع دارد؟ و اگر این عنوان قابل استماع نباشد تکلیف چیست؟
نظر اکثریت
به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356نسبت به محل های کسب به صرف انقضا مدت اجاره رابطه استیجاری فی مابین قطع و زایل نمی شود، بلکه این رابطه و حقوق مستأجر در ادامه تصرفات پس از سپری شدن مدت نیز پابرجاست.
لذا هرگاه رابطه حقوقی مذکور به حکم دادگاه و یا اراده طرفین قطع شود چنانچه عقد اجاره مسبوق به سند رسمی باشد به منظور حفظ حقوق موجر و مستأُجر و یا ثالث و جلوگیری از سوء استفاده احتمالی مراتب قطع و زایل شدن رابطه سابق ولو آن که مدت آن پایان پذیرفته باشد باید به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود.
به دستور ماده 17 قانون روابط موجر و مستأجر نیز اگر تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 آن صورت بگیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره ذکر شود. در این مورد هم که قطع رابطه استیجاری با تراضی طرفین بوده مراتب بایستی به دفترخانه اعلام گردد و در صورت استنکاف مستأجر از حضور در دفترخانه، مالک می تواند برای رهایی از بلاتکلیفی و امکان واگذاری ملک خود به غیر صدور حکم به فسخ یعنی قطع و زوال رابطه استیجاری و بی اعتباری اجاره نامه قبلی و اعلام آن به دفترخانه را از دادگاه بخواهد و صدورحکم در این خصوص بلامانع و رأی صادره از مصادیق آراء اعلامی است.
علاوه بر این که در قضیه مورد بحث مستأجر به موجب قرارداد جداگانه در قبال گرفتن حقوق کسب و پیشه خود و ثمن برق و تلفن تعهد کرده که برای اعلام بی اعتباری اجاره نامه و انتقال رسمی برق و تلفن به مالک در دفترخانه حاضر شود از این حیث نیز یعنی از بات لزوم ایفای تعهدی که صحیح و قانونی و لازم الوفا بوده، مستأجر مکلف به انجام آن است و در صورت تخلف، دادگاه باید حکم به الزام او صادر کند.
نظر اقلیت
فسخ اجاره بها ناظر به مدت آن است و پس از انقضای مدت اجاره تقاضای فسخ مورد ندارد. بنابراین پس از سپری شدن مدت، درخواست مالک از دادگاه دایر به صدور حکم به فسخ عقد و اعلام بی اعتباری سند اجاره سابق مسموع نبوده و تحصیل حاصل است.
بدیهی است رد دعوی از طرف دادگاه به استدلال مذکور خود افاده بلا اثر بودن اجاره و انتفای حقوق مستأجر می کند و با آن تکلیف قانونی طرفین و دفترخانه معین می شود.
