تجویز انتقال منافع بدون تقدیم دادخواست تخلیه

پرسش: وکیل مستأجر با تقدیم دادخواست تقاضا صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره را کرده و وکیل موجر درمقام دفاع مدعی شده مستأجر، مورد اجاره را بدون رعایت مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر به غیر واگذار کرده و برای اثبات ادعا به معاینه و تحقیق محلی و صورت جلسه تأمین دلیل استناد و درخواست رد دعوای وکیل مستأجر را نموده و علل عدم تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را عدم حضور موجر در ایران و رعایت بخش نامه شورای عالی قضائی عنوان کرده است.

مسائل مطروحه عبارت اند از:

الف) آیا دادگاه می تواند به دلایل وکیل موجر رسیدگی کند و با اثبات ادعای او مبنی بر تخلف خواهان در واگذاری مورد اجاره به غیر دعوا را به علت آن که خواهان با انتقال مورد اجاره سمت و نفعی در قضیه ندارد رد نماید. یا رسیدگی به دلایل وکیل موجر موکول به تقدیم دادخواست تخلیه از طرف او است؟

ب) چنانچه رسیدگی به دلایل وکیل موجر موکول به تقدیم دادخواست بشود و با عدم تقدیم دادخواست توسط او دعوای اولیه مستأجر مبنی بر تجویز انتقال به غیر منتهی به صدور رأی گردد و مورد اجاره در مقام اجرای حکم در تصرف غیر قرار گیرد، آیا وکیل موجر پس از حضور او در ایران می تواند دادخواست تخلیه به طرفیت منتقل الیه تقدیم کند و به علت تخلف سابق و اینکه قانونا مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق است درخواست تخلیه کند؟

نظر اکثریت که در تاریخ 7/8/66 اعلام شد

در مورد سؤال نخست اولا: رسیدگی دادگاه به تخلف مستأجر در دعوی تجویز انتقال منافع بدون تقدیم دادخواست تخلیه مورد اجاره از طرف مالک مجوز ندارد، زیرا در واقع رسیدگی به ادعایی خواهد بود که برای آن مطابق مقررات قانونی دادخواست تقدیم نشده است و ثانیا: اگر منظور وکیل خوانده از اثبات تخلف و درخواست رسیدگی به دلایل، ایراد به سمت و ذینفع بودن خواهان باشد این ایراد وارد نیست و رسیدگی به دلایل او مؤثر درمقام نیست چه بر فرض تخلف مادام که از طرف دادگاه حکم تخلیه صادر نشده باشد رابطه استیجاری منقطع نگردیده و ید قانونی مستأجر باقی است.

به همین علت است که منتقل الیه نمی تواند دادخواست تجویز انتقال منافع بدهد و دعوی مالک دایر به تخلیه می بایست به طرفیت مستأجر سابق اقامه شود چون بدون حکم تخلیه سمت او زایل نشده و کماکان وی مستأجر شناخته می شود.

در خصوص مسئله دوم با صدور حکم تجویز انتقال منافع، مالک نمی تواند علیه متصرف مورد اجاره دعوی تخلیه به علت تخلف سابق طرح کند، زیرا ید متصرف ناشی از رأی دادگاه بوده و از این حیث قانونی و استیجاری تلقی می شود و در نتیجه مسئله تخلف سابق منتفی است.

نظر اقلیت

دادگاه باید به دفاع وکیل مالک توجه و به دلایل او رسیدگی کند و چنانچه بر دادگاه معلوم شود انتقال به غیر صورت گرفته دعوی مستأجر مبنی بر تجویز انتقال منافع را به استدلال اینکه او دیگر در مورد اجاره تصرف و حق و نفعی ندارد و در نتیجه به علت فقدان سمت رد کند.