رسیدگی دادگاه و اجرای حکم تخلیه عین مستأجره توسط مالک مشاعی

پرسش: در صورتی که دعوای تخلیه عین مستأجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه خواهد بود؟

نظرها:

نظر اول

دعوی تخلیه که از طرف مالک مشاع اقامه شده باشد مسموع نیست زیرا بر فرض صدور رأی چنین حکمی قابلیت اجرا ندارد بدین معنی که اگر رأی نسبت به شش دانگ پلاک مورد دعوی اجرا شود. در واقع:

اولا: تصرف در مال غیر شده است.

ثانیا: دادگاه بیش از میزان مالکیت خواهان و زائد بر خواسته عمل کرده و این بر خلاف قانون است و اگر اجرای حکم محدود به میزان مالکیت محکوم له گردد، چون حق استدامه تصرف برای محکوم علیه در ذرات مشاعی که مورد حکم نبوده باقی است عملا خلع ید از او و تحویل محکوم به مقدور نیست. بنابراین به علت امکان اجرای حکم دعوای مذکور قابل استماع نیست.

نظر دوم

دعوای یاد شده قابل رسیدگی بوده، النهایه قابل اجرا نیست. بدین توضیح که اصل بر رسیدگی دادگاه نسبت به دعاوی مطروحه است مگر قانونا تصریحی بر عدم رسیدگی باشد که در ما نحن فیه منعی در رسیدگی به نظر نمی رسد.

بنابراین با توجه به مالکیت خواهان ولو به نحو اشاعه و به لحاظ ذینفع بودن وی دادگاه قانونا مکلف به رسیدگی است و الا مستنکف از احقاق حق خواهد بود. البته اجرای حکم مشروط و موقوف است به این که مالک یا مالکین دیگر نیز درخواست تخلیه نمایند که در این صورت پس از صدور حکم راجع به سهام سایر مالکین نسبت به کل شش دانگ ملک اجراییه صادر خواهد شد.

نظر سوم

نه تنها دعوی تخلیه ملک مشاع قابل استماع است بلکه رأی صادره نسبت به شش دانگ ملک قابل اجرا است.، زیرا هر چند خواهان چنین دعوایی، مالک شش دانگ نیست و دادگاه فقط نسبت به حصه او رسیدگی و مبادرت به صدور حکم می کند، لیکن چون مالک مشاع می تواند مانع تصرفات غیرمجاز در ذرات مشاعی ملک خود شود و این امر ملازمه با تخلیه ید از کل ذرات و در نتیجه از تمام شش دانگ ملک دارد.

بنابراین محکوم له ملک مشاع نیز می تواند خواستار اجراییه دایر به تخلیه کل ملک شود. مضافا با اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی می توان کل ملک را تخلیه نمود.

نظر چهارم

با توجه به اصل 159 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد 2و 3 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 475 قانون مدنی دعوی تخلیه از طرف مالک مشاع هم درخور رسیدگی و هم به صورت وضع ید قابل اجرا است. مالک مشاع نسبت به سهم خود مالک ذینفع بوده و این مقدار برای دادخواهی کافی است و دادگاه مرجع تظلمات عمومی و اصل به رسیدگی آن است و مستند قانونی بر عدم رسیدگی دراین مورد وجود دارد و تصور عدم امکان اجرای حکم رافع تکلیف دادگاه در استماع دعوی نیست.

بنابراین نظریه اول دایر به مسموع نبودن دعوی به علت عدم امکان اجرا مخدوش به نظر می رسد و نظریه دوم مبنی بر موقوف الاجرا ماندن رأی صادره نیز بی وجه است. چه علاوه از این که رأی مذکور به صورت وضع ید قابل اجراست. اساسا صدور رأی غیر قابل اجرا بر خلاف اصول قضایی است و  اصل بر لزوم و اعتبار و قابلیت اجرای حکم است و عمل عبث و اتخاذ تصمیم غیر قابل اجرا مخالف مقتضای کار محاکم است و نظریه سوم مبنی بر اجرای حکم نسبت به کل شش دانگ ملک هم خالی از اشکال نیست.

زیرا خلع ید متصرف از کل ملک مستلزم دخالت در سهم مالک و یا مالکینی است که موافقت و رضایت با آن ندارند و این امر علاوه بر این که تصرف در ملک غیر محسوب است اصولا تجاوز از میزان خواسته و مفاد و منطوق حکم است و اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز صحیح نیست چه ماده مرقوم ناظر به تصرفات غاصبانه است که احد از مالکین می تواند نسبت به شش دانگ تقاضای اجرای خلع ید کند. در صورتی که در قضیه مورد بحث متصرف مجاز یا مأذون و یا مستأجر می باشد، بنابراین در ما نحن فیه عدم اجرای حکم تخلیه ملک مشاع و همچنین اجرای حکم نسبت به تمام ملک صحیح و قانونی نخواهد بود.

آن چه محمل قضایی و قانونی دارد اجرای رأی به صورت وضع ید است. یعنی بدون آن که متصرف از کل مورد تصرف خلع ید شود با بقای تصرف او ید محکوم له نیز در ذرات مشاعی تثبیت و مستقر می شود تا او نیز بتواند نسبت به سهم خود به صورت مشاعی استیفای منفعت کند. البته در این حالت با اجرای حکم بین متصرفین عملا افراز منافع (مهایات) صورت می گیرد.