پرسش: اگر در جریان رسیدگی به دعوی مالک دایر به تخلیه مستأجره محل کسب به جهت احداث ساختمان جدید مورد اجاره دستخوش حریق و اعیان آن تلف شود تکلیف چیست، آیا موارد مشمول مواد 483 و 496 قانون مدنی است یا خیر و آیا رابطه استیجاری بین طرفین از میان می رود یا باقی است و آیا مستأجر نسبت به حقوق کسب و پیشه و تجارت استحقاق دارد یا نه و در پرونده مطروحه چه تصمیمی باید اتخاذ شود؟
نظر اول
مورد، مشمول قانون مدنی نیست، زیرا مواد 483 و 496 قانون مذکور ناظر به عقد اجاره ای که مدت آن باقی است. در حالی که در این مورد، مدت اجاره منقضی نسبت به مورد معنی ندارد و مواد یاد شده از قانون مدنی منصرف از مورد است. موضوع مورد بحث به جهت محل کسب و بودن مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است. این قانون برای مستأجر دو گونه حق شناخته است.
یکی حق سرقفلی که مربوط به تصرفات گذشته مستأجر و ثمره و حاصل تلاش و فعالیت اقتصادی او است که طی سالیان متمادی ایجاد می شود و دیگری حق ادامه تصرفات استیجاری در آینده است و به اعتبار این حق است که اگر موجر به علت سپری شدن مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب را کند دادگاه از او نمی پذیرد و لزوم حفظ حقوق مستأجر عدم پذیرش خواسته موجر را اقتضا و ایجاب می کند. از بین رفتن عین مستأجر بر اثر حریق یا هر حادثه دیگر نیز مسقط این حقوق مستأجر نیست زیرا:
اولا: حریق تنها اعیان مورد اجاره را تلف می کند و درهر حال عرصه مورد اجاره که جزئی از مستأجره است، باقی است و مستأجر می تواند با ادامه تصرفات در عرصه مانند مورد زمین های اجاره ای از مورد اجاره و یا از فضای آن استیفای منفعت کند و شخصا یا توسط غیر و یا به وسیله مالک نسبت به بازسازی آن اقدام کند و به این ترتیب نمی توان گفت در موارد مشابه عین مستأجره کلا تلف شده است.
ثانیا: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 که حق ادامه تصرفات را برای مستأجر محل کسب ولو بعد از انقضا مدت شناخته مشعر بر این نیست که از بین رفتن مورد اجاره به علت حریق یا حوادث دیگر سبب زوال رابطه استیجاری باشد.
لذا با فقدان دلیل قانونی و در مقام تردید بقای رابطه فوق و حق ادامه تصرف مستأجر استصحاب وی نسبت به سرقفلی و استدامه رابطه استیجاری بین طرفین به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 راجع به پرونده مطروحه به نظر می رسد که دادرسی باید ادامه یابد و دادگاه با انجام کارشناسی برای تعیین سرقفلی با توجه به مساحت و حجم و موقعیت سابق مورد اجاره نفیا یا اثباتا در ماهیت دعوای تخلیه به جهت نوسازی رأی صادر نماید و بروز حریق و تلف شدن عین مستأجره حقوق موجر و مستأجر را ساقط نمی کند و مانع رسیدگی دادگاه نسبت به دعوای مطروحه نیست.
نظر دوم
نظر به این که در خصوص مورد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ساکت است باید برای تعیین تکلیف به قانون مادر یعنی، قانون مدنی مراجعه شود و چون به موجب مواد 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستأجره سبب فسخ و بطلان عقد اجاره می شود. بنابراین با اتخاذ ملاک از مواد مذکور باید گفت که تلف شدن مستأجره محل کسب به علت آتش سوزی رابطه استیجاری را موضوعا منتفی می کند. البته مستأجر برای دریافت سرقفلی خود می تواند به موجر و عنداللزوم به دادگاه مراجعه نماید.
نظر سوم
چنانچه بر اثر حریق عین مستأجره کلا تلف شود به طوری که هیچ گونه امکان استیفای منفعت از مورد اجاره نباشد مورد مشمول قانونی مدنی است و با انتفای موضوع اجاره رابطه استیجاری نیز منتفی و پرونده تخلیه مختومه می شود و مستأجر برای دریافت حقوق کسب و پیشه گذشته خود می تواند دادخواست بدهد، ولی اگر جزء و قسمتی از مستأجره باقی باشد و مستأجر بتواند به تصرفات خود ادامه بدهد رابطه استیجاری و حقوق طرفین باقی است و دادگاه مشابه حالت قبل از حریق باید به رسیدگی ادامه دهد.
