امکان فسخ عقد معاوضه به دلیل موات شدن یکی از عوضین
در مواردی دیده شده که موات شدن زمین برای شهروندان مشکلاتی به وجود آورده است. در این مقاله به تفصیل به این مقوله خواهیم پرداخت. به مثال زیر توجه کنید:
سوال: در سال ۸۷ یک قطعه زمین در قبال دو واحد مسکونی معامله کردم. یک سال بعد زمین موصوف توسط کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری موات اعلام شد. به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ اعتراض زدیم که نتیجه ای نداشت. فروشنده زمین طبق قرارداد دو واحد در تصرف دارند. آیا بعد از گذشت ۱۰ سال از معاوضه و اعلام موات می توان قرارداد معاوضه را فسخ و حکم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف را دریافت کرد؟
پاسخ: تاثیر موات شدن زمین در صحت عقد معاوضه چیست ؟
معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می‌دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند، بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.
در معاوضه متعاملین باید قصد انعقاد معاوضه را داشته باشد نه قصد انعقاد بیع. درواقع، تميز بيع و معاوضـه بـه قـصد مـشترک دو طـرف بـستگي دارد. بدین معنا که اگر آنان خواسته باشند كه دو چيز را بدون هـيچ امتيـازی بـا هـم مبادلـه كننـد، توافق تابع قواعد معاوضه است و هرگاه چنين اراده كنند كه يكی از عوضين مبيـع و ديگری ثمن به شمار آيد، قراردادی كه بسته میشود، بيع است. بنابراین، متعاملین باید در هنگام عقد معاوضه، قصد معاوضه داشته باشند.
عقد معاوضه از عقود تملیکی است. بدین معنا که نتیجه ی عقد معاوضه، انتقال مالکیت مال، از یک نفر به نفر دیگر است. به عبارت دیگر، یک طرف در عوض مالی که به طرف مقابل تملیک می‌کند، مالک مالی میشود که در مقابل آن دریافت می‌دارد. معاوضه عقدی لازم است. یعنی طرفین حق فسخ و برهم زدن عقد را ندارند مگر به علت های قانونی یا توافق دو طرف.
نکته قابل توجه در معاوضه این است که اصولا تمام احکام و آثاری که لازمه عقد بیع است، در معاوضه نیز جاری است مگر احکام خاص بیع. مانند خیارات مختص به بیع یعنی خیار تاخیر ثمن، خیار مجلس و خیار حیوان می‌باشد که در معاوضه جای ندارند. حق شفعه نیز مختص عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد.
امکان فسخ عقد معاوضه
در رابطه با امکان فسخ عقد معاوضه به دلیل موات شدن یکی از عوضین باید گفت عدم امکان تسلیم یکی از عوضین، موجب بوجود آمدن خیار تعذر تسلیم می‌گردد. خیار تعذر، عبارت است از حق فسخ قرارداد در صورتی که اجرای تعهد به دلایلی که خارج از اراده متعاقدین برای مدت زمان محدودی ناممکن می‌گردد.
خیار تعذر اجرای تعهد، لازمه عدالت معاوضی است و لذا اجرای تعهد از طرفی که خود قادر به انجام تعهد نیست، قابل قبول نیست. زیرا در عقد معاوضی، یک طرف قرارداد نمی‌تواند بدون آنکه عوضی بدهد، خواستار دریافت معوض گردد و به واقع، عوض و معوض را یکجا در اختیار بگیرد. لازم به ذکر است هرگاه پایبندی به مفاد قرارداد در هنگام عقد آن متعذر گردد، تعذر اصلی نام دارد. در این حالت، اساسا وقوع تعذر مانع تشکیل عقد میشود. بنابراین، در معاوضه اگر تعذر یکی از عوضین در هنگام عقد موجود باشد، عقد تشکیل نشده است اما اگر تعذر تسلیم عوض بعد از عقد محقق گردد، موجب ایجاد حق فسخ با استناد به خیار تعذر تسلیم میشود.
پاسخ به پرسش مطرح شده
در پاسخ به پرسش در خصوص امکان فسخ عقد معاوضه به دلیل موات شدن یکی از عوضین باید گفت به موجب قانون زمین شهری کلیه اراضی مواتی که ( قبل از ۵/۴/۱۳۵۸، تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن) احیاء نشده اند اعم از آن که مالک شخصی داشته و یا ارگان‌ها متصرف و مالک بوده، متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران است و متولی آن سازمان مسکن و شهرسازی محسوب می‌گردد.
بنابراین، از آنجایی که در هنگام معاوضه عوض به علت موات بودن قابل انتقال به غیر نبوده است، عقد باطل بوده و امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف هست. اجمالاً اظهار نظر میشود که کار شما قابل انجام است ولی توصیه میشود چون این مسئله بسیار فنی و پیچیده است حتما قبل از هر اقدامی به یک وکیل متخصص قراردادها و املاک مراجعه کنید.
ـ مستندات قانونی در خصوص فسخ قرارداد معاوضه
ماده ۴۶۴ قانون مدنی
ـ معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می‌دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می‌کند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.
ماده ۴۶۵ قانون مدنی
ـ در معاوضه احکام خاصه بیع جاری نیست.
ماده ۳۹۷ قانون مدنی
ـ هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.
ماده ۳۹۸ قانون مدنی
ـ اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
ماده ۴۰۲ قانون مدنی
ـ هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.
ماده ۴۰۳ قانون مدنی
ـ اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.
ماده ۴۰۴ قانون مدنی
ـ هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را ببایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود. اگر چه ثانیاً بنحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.
ماده ۴۰۵ قانون مدنی
ـ اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۰۶ قانون مدنی
ـ خیار تاخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی‌باشد.
ماده ۴۰۷ قانون مدنی
ـ تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمی‌کند.
ماده ۴۰۸ قانون مدنی
ـ اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.
ماده ۴۰۹ قانون مدنی
ـ هر گاه مبیع از چیزهائی باشد که در کمتر از سه روز فاسد و یا کم قیمت میشود ابتداء خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا کسر قیمت می‌گردد.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی
ـ هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
ماده ۳ قانون زمین شهری
ـ اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت است.
ماده ۶ قانون زمین شهری
کلیه زمین‌های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن‌ها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲ /۱۱ /۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد.
