معامله، عقد و قرارداد هر سه به یک معنا بکار می‌رود و تعهد نتیجه عقد است. قرارداد گاهی اثر خود را به صورت آنی و قهری و به صرف انعقاد بر جا گذاشته و گاهی تعهدی ایجاد می‌کند که متعاقب عقد طرفین باید به آن عمل کنند. عقد و قرارداد می‌تواند یک یا چند طرف داشته باشد و نیز می‌تواند اثرات متفاوتی برجا بگذارد. صرف نظر از نوع عقد و اثری که ایجاد می‌کند به طور کلی تمامی عقود برای صحت معاملات باید شرایطی داشته باشند.
نکته بسیار ضروری و مهم اینکه تنظیم متن قرارداد مسئله‌ای کاملا فنی و تخصصی است و ضرورت دارد قبل از انعقاد قرارداد یا هم زمان با آن با یک وکیل متخصص قرارداد مشاوره کرده و یا در جلسه انعقاد قرارداد یک وکیل با تجربه در زمینه تنظیم قرارداد را با خود همراه کنید. اکیداً توصیه می‌شود به بنگاه‌های املاک در زمینه تنظیم متن قرارداد اعتماد نکنید چرا که تخصص لازم در این افراد وجود ندارد و در وجود حسن نیت هم به دلیل منافع شخصی تردید وجود دارد.
ضرورت مشاوره با وکیل برای تنظیم انواع قرارداد
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر بر امری تعهد کنند و مورد قبول آن‌ها باشد. درصورت منعقد شدن عقد که پیمانی الزام آور است، آثاری از آن ناشی می‌شود. که مهم‌ترین آن ایجاد تعهد است. همچنین یک عقد ممکن است آثار دیگری نیز به وجود آورد ازجمله: تملیک یک مال یا ایجاد زوجیت. اما برای اینکه عقد منعقد شده بین طرفین آثار ذکر شده در بالا را ایجاد کند، باید شرایطی داشته باشد که قانون گذار از آن‌ها به عنوان شرایط اساسی صحت معاملات یاد کرده است.
شرایط اساسی صحت معاملات به قرار زیر است:
۱ـ قصد طرفین و رضای آن‌ها
۲ ـ اهلیت طرفین
۳ ـ موضوع معین که مورد معامله باشد
۴ ـ مشروعیت جهت معامله
قصد طرفین:
عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن چیزی که دلالت بر قصد کند. قصد انشا، اراده باطنی و اظهار نشده‌ای است که سازنده عقد است و ابراز قصد انشا، اراده ظاهری است که از ظواهر امر مثل متن قرارداد استنباط می‌شود و شرط تحقق عقد است.
رضای طرفین :
هرچند که قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی رضا (رضایت داشتن و راضی بودن) را شرط صحت دانسته ولی درست این است که رضا را شرط نفوذ بدانیم. چرا که در صورت عدم رضای عقد(عقد از روی اکراه یا عقد فضولی ) عقد صحیح و غیرنافذ است پس رضا شرط نفوذ عقد است و نه صحت آن.
اهلیت طرفین :
متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.
بلوغ :
سن بلوغ در دختر ۹ سال و در پسران ۱۵ سال تمام قمری است.
رشد :
قانون مدنی در خصوص سن رشد ساکت است ولی رویه قضایی و اداری اثبات رشد را برای افراد ۱۸ سال تمام لازم نمی‌داند و آن را برای افراد بالغ کمتر از ۱۸ سال اختصاص داده است. لذا اصولا سن لازم برای انعقاد معامله ۱۸ سال شمسی است.
عقل :
معاملات شخص مجنون دائمی باطل است. بنابراین شخص باید عاقل باشد و مجنون نباشد. اما در مورد مجنون ادواری که در آن شخص گاهی در حال افاقه و سلامتی به سر می‌برد و گاهی درحال جنون به شرح زیر اقدام می‌شود:
در صورت صدور حکم جنون از سوی دادگاه، این حکم اماره‌ای بر بطلان همه معاملات مجنون خواهد بود و فردی که افاقه و سلامتی مجنون در حالت انعقاد عقد را ادعا می‌کند باید اقامه دلیل کند. زیرا با وجود حکم دادگاه اصل بر جنون شخص در حال معامله است.
موضوع معین که مورد معامله باشد :
منظور از موضوع معین، متعلق موضوع تعهد است که باید منتقل شود یا آن کاری است که انجام یا ترک آن خواسته شده است.
ویژگی های مورد معامله که متعلق موضوع تعهد قرار می گیرد
مالیت داشتن :
مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. مورد معامله در صورتی دارای منفعت عقلایی است که نیازی اعم از مادی یا معنوی را برآورده کند و سود آن بیش از زیان آن باشد.
مشروع بودن:
مورد معامله باید متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد یعنی غیرقانونی نباشد.
معلوم و معین بودن:
معلوم بودن به این معنا که مقدار، جنس و وصف مورد معامله مشخص باشد. معین بودن به این معنا که تعیین مصداق در خارج است.
ملک متعهد بودن:
معامله به مال غیر جایز نیست مگر اینکه شخصی که معامله می‌کند، عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت داشته باشد به عبارتی دارای سمت باشد.
قابل نقل و انتقال باشد:
به این معنا که بایع باید قدرت تسلیم مبیع به طرف مقابل را داشته باشد. اگر بایع قدرت تسلیم آن را نداشته باشد ولی خریدار بتواند آن را تسلم کند باز هم عقد صحیح است.
موجود بودن مورد معامله:
اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
مشروعیت جهت معامله:
جهت معامله انگیزه اصلی و بدون واسطه هر یک از طرفین در انعقاد عقد است، مانند خرید خانه برای سکنی یا ساختمان سازی.
این جهت معامله لازم نسی در معامله تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.
توصیه می‌شود قبل از تنظیم قرارداد با یک وکیل متخصص قراردادها مشورت نموده چرا که متن قرارداد مهم‌ترین بخش ایجاد یک رابطه حقوقی است.
انواع عقد و قرارداد:
بعد از شرایط اساسی صحت معامله، ضروری است، عقود را با توجه به ویژگی‌های آن‌ها در دسته‌های مختلفی به شرح زیر تقسیم کرد:
نکته: لازم به ذکر است عقود در یک تقسیم بندی کلی به دو دسته عقود با نام (یا عقود معین) و عقود بی‌نام (قراردادهای آزاد) تقسیم می‌شود به این معنی که مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی هر قرار یا قرارداد یا توافقی که افراد با هم می‌نمایند به شرط اینکه با نظم عمومی و قانون مخالفت نداشته باشد صحیح است و لازم نیست که قرارداد یا عقد حتما نامی داشته باشد. قانون گذار به تبعیت از فقها بعضی از عقود را نام گذاری کرده و برای آن‌ها شرایطی در نظر گرفته مثل عقد بیع یا اجاره یا وکالت یا صلح یا هبه و ….. . در صورتی که قراردادی جز عقود مذکور در مواد ۳۳۸ به بعد قانون مدنی نباشد به شرط اینکه مطابق ماده ۱۰ همان قانون تنظیم شده باشد صحیح و لازم الاجرا است.
انواع عقد به لحاظ دوام و نحوه انحلال
عقد لازم:
عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفن معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه. بنابراین عقد لازم را می‌توان به دو صورت زیر منحل ساخت. موارد معین در قانون به موجب یکی از خیارات (خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط)
اقاله یا تفاسخ:
به این گونه که همان ارده‌های موجود که عقد را به وجود آورده‌اند، عقد را با توافق یکدیگر منحل می‌کنند.
عقد جایز:
عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند. اصل در عقود لازم بودن آن‌هاست و عقود جایز نیاز به تصریح قانون گذار دارند. این عقود عبارتند از: حبس مطلق، مضاربه، جعاله، ودیعه، عاریه، وکالت، هبه، وصیت تملیکی
البته لازم به ذکر است به طرق زیر می‌توان عقد جایز را غیرقابل فسخ کرد:
- انعقاد عقد در قالب عقد صلح
- درج شرط عدم قابلیت فسخ یا گنجاندن خود عقد جایز ضمن عقد لازم
- درج شرط عدم قابلیت فسخ ضمن خود عقد جایز
عقد خیاری:
عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آن‌ها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد. عقد خیاری عقد لازمی است که در آن شرط خیار شده باشد.
اطلاع از تعریف و شرایط عقود و قراردادهای معین (عقود با نام)
انواع عقد به لحاظ کیفیت انشاء
عقد معلق:
می‌توان وجود یک عقد را وابسته به امری دیگر نمود که در اینصورت اقدام به انعقاد عقد معلق نموده‌ایم.
عقد منجز:
در صورتی که وجود یک عقد وابسته به امری نشود عقد منجز تشکیل می‌شود.
انواع عقد به لحاظ مورد معامله
عقد معوض:
عقدی است که بر حسب طبیعت خود دارای دو موضوع است. هر یک از طرفین در برابر مالی که می‌دهد یا تعهدی که بر عهده می‌گیرد، مال یا تعهد دیگری را یرای خود تحصیل می‌کند.
عقد مجانی:
عقدی است که یا یک یا چند نفر بر اساس آن در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگری تملیک می کنند، بدون آنکه برای شخص یا اشخاص اخیر التزامی ایجاد شود.
انواع عقد به لحاظ ضرورت رعایت الزامات
عقد مغابنه‌ای:
در عقد مغابنه ای طرین تلاش می کنند تا با بهر گیری از کیاست و هوش و قدرت چانه زنی، سود بیشتری نصیب خود کنند. بنابراین در عقد مغابنه ای علم تفصیلی به مورد معامله لازم است.
عقد مسامحه‌ای:
عقد مسامحه ای مبتنی بر گذشت و چشم پوشی است.
انواع عقد به لحاظ وجود شرط :
عقد مطلق:
عقدی که در ضمن آن شرطی درج نشده باشد.
عقد مشروط:
عقدی که در ضمن آن شرطی درج شده باشد.
